2022.03.08

不動産価値が落ちにくい物件

購入時には売るつもりのない不動産でも、将来どうなるかは分かりません。いざその時になってなかなか売却できなかったり、購入時よりもかなり安い金額での売却となってしまったりしてしまわないよう資産価値が落ちにくい不動産を選択することが大切です。

不動産の資産価値の計算方法

不動産の資産価値は、1物4価と言われ、1つの不動産に4つの価値がつくという複雑なものですが、実際に不動産の購入を検討する際には、簡単な方法で良いのでその資産価値を調べておくと良いです。不動産の価値を算出する方法には大きく3つの方法があります。

取引事例比較法
取引事例比較法が、対象の不動産と条件が近い物件の実際の取引事例を収集する方法です。実際の取引事例比較法では、事情に応じて補正や時点修正・地域要因・個別要因を比較しますが、近くの取引事例を参照するだけで参考になるはずです。

原価法】
原価法では、不動産の価値を土地と建物に分けて、それぞれを再度取得した際にどのくらい金額がかかるかを算出する方法です。土地の価格の算出には国土交通省の公示価格や国税庁の相続税路線価などを参考に算出します。それぞれインターネットで簡単に情報を取得することができます。
建物の価格の算出には、その建物を再新築した場合の価格を前提に、その価格に残価率(残りの耐用年数÷耐用年数で求められます)を掛け合わせることで算出します。建物の再新築の価格は、構造毎に再調達価格が定められており、その再調達価格に面積を掛け合わせることで算出します。

収益還元法】
収益還元法は、主に投資用不動産の価値を算出する時に利用する方法です。収益還元法を求める方法はいくつかありますが、その内直接還元法と呼ばれる方法では、家賃収入から経費を差し引いた金額(=純収益)を還元利回りで割って価格を求めます。
例えば、年間家賃収入200万円、年間経費が50万円、還元利回りが5%の物件の場合、(200万円-50万円)÷5%=2,900万円と求めることができます。

価値が落ちない不動産は?

【最寄り駅から近い
駅や中心地から近いなど利便性が高く人気のある駅周辺の不動産価値は将来に渡って価値が落ちにくいと言えます。具体的には、最寄り駅から10分以内の不動産を条件とすると良いでしょう。また主要都市沿線にする場合には主要駅など中心地へのアクセスが良い駅程人気が高くなります。

資産価値を維持する努力がされているか
中古物件の購入を検討する場合は、単純に「築10年以内の物件」といった条件で探すのではなく、同じ築10年でもしっかりメンテナンスがされているか、リフォームがしやすい造りになっているか、またマンションの場合には管理体制はしっかりしているかといった点にも注意を向けましょう。

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