2022.04.25

投資物件の隠れた評価減のリスクとは

優良な投資物件を探す際に必ずチェックする項目として、利回りや立地、築年数などがありますが、このような目に見える項目だけで物件を選択するのは少しリスクがあります。

物件によっては、売る側が隠したくなるようなネガティブなリスクがある場合もありますので、決める直前に一呼吸おいてもう一度調査することをおすすめします。実は投資物件は、ある程度のリスクがあって当たり前という暗黙のルールがありますが、そうはいっても致命的なリスクは避けるべきです。この記事では「ここだけは確実にチェックすべき」といった項目について説明しています。

1.構造上の瑕疵があった場合

瑕疵とは簡単にいえば不良のことです。建物としてあるべき構造になっていない物件のことを指します。

1-1.中古物件の場合は特に注意

瑕疵担保責任がない時は、物件引き渡し後に瑕疵が見つかったとしても、購入者の全額負担となります。雨漏りやシロアリ、木部の腐食、水道管パイプの破損、部品欠損などが主な瑕疵です。念のため、過去にそのような実績があるかどうかを管理会社に確認をしておきましょう。

ただ、管理会社にとっても不利な内容になるので細かくは教えてくれない会社も存在します。そういった場合は契約前の建物調査の依頼を申請するか、瑕疵担保責任の設定をした上での契約を提案するのも有効な手でしょう。瑕疵担保責任はその年月と内容による細かい設定ができます。何もないよりは大きなリスク削減になります。

1-2.新築物件の場合は瑕疵担保責任がある

新築の物件の場合、引き渡しから10年間の間に瑕疵が発見された場合は売る側の責任になります。これは住宅瑕疵担保履行法という法律による責任義務です。

2.事故物件の場合

事故物件とは、その物件の所有する部屋、またはその敷地内で死亡事故や事件が発生している物件のことを指します。一度こういったことが起きた場合、報告義務があるため、家賃が大幅に下がることになり、オーナーにとって大きなダメージになります。ただし、この報告義務の期間には法的制限はなく、管理会社とオーナーの判断に依存するため。事故が起きてすぐに開示を取りやめるケースがあるので、そこだけは注意しましょう。

2-1.価格が安すぎるのは注意

家賃や物件そのものがあまりにも安い場合は、担当者に聞いてみるのも良いでしょう。報告義務があるため、事故があったのに「ない」と答えることはできませんので、事故物件の場合は教えてくれるでしょう。

2-2.あまりにもキレイな1部屋は注意

中古のワンルームマンションなどで、ほかの部屋に比べ特別綺麗な1室を提案されたときは少し注意です。死亡事故があった場合は、その遺体の腐食経過状態にもよりますが、フローリングやクロスは明るいキレイなものに張り替えられます。そういった場合は、「なぜこの部屋だけキレイなのか?」を担当者に確認すると良いでしょう。

2-3.近所の人に聞く

意外と一番信ぴょう性が高いのが近所の人の話だったりします。死亡事故が起きた場合などは、その近辺の人に知れ渡っている可能性が高いです。

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