2022.05.02

不動産投資にかかるコスト

1.不動産投資を始めるのに必要な資金

マンションや戸建てなどの不動産を購入するには、当然のことながら大きなお金が必要になります。では大金をもっている人しか不動産は買えないのかというと、そんなことはありません。それは融資(ローン)というシステムがあるからです。多くの人は、不動産を購入する際、自己資金+融資で購入するのではないでしょうか。

では自己資金はいくらぐらい必要なのでしょうか。この問いに対する答えは、自己資金0円でも可能ということになります。
一般的には、購入する物件の2割~3割程度が自己資金の目安と言われています。しかしながら、現在においては自己資金の少ない人、さらには自己資金0円でも不動産投資を行う事も可能です。何故このような事が可能なのでしょうか。

自己資金0円でも不動産投資が可能という言葉には、「その人の年収、属性」、「その人の財産」、「購入物件の評価」という言葉が潜んでいます。これらが審査基準に合致すれば、自己資金0円でも融資がおります。この中で年収、属性、財産というものは、その人に依存する部分ですが、「物件の評価」は購入対象の物件によって変化します。
それでは、どういう物件であれば自己資金0円でも融資がおりる確率が高くなるのでしょうか。それは都心部で駅から近い新築の区分けマンションになります。

新築のマンションは金融機関からの担保評価が高く、建物の寿命が長いので長期的に安定した家賃収入が見込めます。そして最新設備が整っており、入居希望者を安定的に確保でき、空き室リスクが軽減します。都心部の駅から近い物件であれば、なおさらニーズは高まるでしょう。新築マンションにはこうしたメリットがあるため、金融機関からの評価が高いのです。

2.不動産運用に必要なコスト

始めるに当たっての資金の次は運用時に必要なお金、つまり運用時に必要なコストにはどのようなものがあるかを説明していきます。

不動産投資のランニングコストには以下のような項目が挙げられます。
まずは固定資産税、次に管理費や修繕費用、最後に不動産収入にかかる税金です。
固定資産税は、所有している不動産に関わる税金で毎年必ず発生するものですので、重要なのは管理費や修繕費用です。
ここでコストコントロールをしていくようにしましょう。

管理費はその物件を維持管理するための費用のことで、例えば管理会社に払っているものがそうです。
修繕費用は見落とされがちですが、外壁リフォームなど一度の金額が大きいものは注意が必要です。
これとは別に、原状回復費もあります。
原状回復費は入居者が退去するときに、入居する前の状態に戻すために必要な費用のことですが、これは国土交通省のガイドラインにより入居者と大家の負担が決められています。
例えば、経年劣化や生活する上で、仕方のない汚れやくたびれなどは大家が負担しなければなりません。
そのため、入居者が退去する際には、次の入居者を入れるための原状回復費や長期の入居者であれば、現在の仕様に合わせるために設備も新しくしなければなりません。
このような原状回復のための費用も修繕費に入ってきます。

最後に税金ですが、これはランニングというよりも、最終的な所得にかかってくるものなので、これについても払えるように準備しておくことは必要です。

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