2022.05.23

賃貸人と賃借人について

賃貸人の義務

賃料が発生する貸し借りの場合の、貸主を賃貸人、借主を賃借人といいます。

つまり、不動産投資においては、大家が賃貸人、入居者が賃借人になります。

この賃貸人・賃借人間においては契約を結ぶわけですが、賃貸人と賃借人のそれぞれがどのような義務を負うか、というところから契約の内容が決まってくるわけです。

そこで、賃貸人及び賃借人のそれぞれがどのような義務を負うかを説明します。

賃貸人の義務についてですが、まず、使用収益させる義務があります。

簡単に言えば部屋を使わせる義務で、部屋を使うに付随して必要な共用部分なども使用できるようにしなければなりません。

これは、通常の不動産の賃貸においては基本的な義務になるでしょう。

次に、修繕の義務です。

例えば、ガスの調子が悪い、備え付けのIHコンロが壊れた、といった不具合に対して修理をするなどの対応をしなければなりません。

これは、部屋を使用させる上で、通常の状態に戻すということが賃料をもらう以上、当然についてくる義務です。

ただし、この義務は権利でもあります。

例えば、雨漏りが起こっているとして、そのままでは物件がだめになってしまう状況では修繕権を使用して、賃借人の許可なく修繕を行うことができます。

最後に、費用償還義務です。

先ほどの雨漏りの例で説明すると、賃貸人の修繕が間に合わないような場合に賃借人が修繕を依頼し、修繕をしたような場合、「雨漏りを直したら○○円かかったので、払って欲しい」という請求をされれば全額払わなければなりません。

次に賃借人が行った有益な行為に対する義務です。

例えば、トイレをウォッシュレットにした、といったような場合には、賃貸借契約の終了時点において、賃貸人の選択によって、価値増加分ないしは出費分のいずれかを賃借人に払うことになります。

以上が賃貸人の義務です。

賃借人の義務

賃借人の義務について説明していきますが、賃借人の義務はそんなに難しいことではありません。

まずは、賃貸借契約を結んでいるわけですから、賃料を支払う義務があります。

次に原状回復義務です。
これは賃借人が退去時に借りる前の状態に戻して賃貸人に部屋を明け渡すことです。
基本的に賃借人が壁紙の張替えなどを行うわけではありませんので、相当額を賃貸人に払うことでこの義務は果たされます。

最後に契約内容を守る義務です。
例えば、一人暮らしで契約しているのに二人で住んだり、ペット禁止なのにペットを飼ったりなどをしないという、契約したときの契約を守るという義務です。

気をつけるべきトラブル

賃貸人と賃借人とのトラブルは基本的にこれらの権利義務の争いがほとんどです。
ここで争われるのは、例えば賃料の滞納に関するケースです。
滞納しているからといって、大家は一方的に契約を解除し、鍵を付け替えるなどをしてはいけません。
こういったことが争いの元になります。

実際の話ですが、賃料の滞納に業を煮やした大家が賃借人が留守の間に部屋のものを全てトランクルームに預け、鍵を付け替えてしまう、という話がありました。
しかし、嘘か真か、賃借人は高価なものがなくなっていると主張、結果大家は裁判で敗訴し、賠償金を払う結果となった、という話です。

ほかにも原状回復の範囲において大家負担と賃借人負担を巡り争ったりするなど様々なトラブルが存在します。
原状回復については国土交通省がガイドラインを発表しているため、そちらを見てみるとよいでしょう。

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