【初心者向け】「ワンルームマンション投資の赤字」への対策は？| 「事前対策」から「発生した場合の対策」までトータル解説

ワンルームマンション投資とは？

ワンルームマンション投資とは、マンションの一室（ワンルーム）を購入し、誰かに貸し出すことで家賃収入を得る仕組みです。

ワンルームマンション投資で「利益」が発生する仕組み

マンションを貸すことで家賃収入を得ることができます。
この家賃からローンや管理費等を差し引いた金額が利益になります。

たとえば以下のように、
・家賃：月８万円
・ローン返済：月５万円
・管理費など：月２万円
となり、残りの１万円が利益（もうけ）になります。

ワンルームマンション投資で「赤字」が発生する主な理由

赤字が発生する理由①：家賃収入が支出を下回る

一般的にワンルームマンションの資産価値は築年数20年前後まで減少すると言われています。

新築マンションや築年数が浅いマンションを購入した場合、購入時よりも物件価格は減少する傾向にあるので、家賃も並行して減少すると考えられます。

赤字が発生する理由②：空室が発生する

株式会社不動産経済研究所の「不動産経済マンションデータ・ニュース」によると、2025年のマンション供給は、「首都圏：13.0%増加の2.6万戸」で東京23区内で大幅に増えている事がわかります。

東京23区では次々と新しいマンションが建設されており、入居希望者も新築マンションに流れていく傾向にあることから、中古マンションなどは入居者募集に苦戦することになります。

特に新生活が始まる３月～４月のタイミングで入居者を獲得できないと、空室が長期化してしまうリスクがあります。

赤字が発生する理由③：売却時に損失を出す

東京や大阪・名古屋の一部エリアを除き、マンション価格は減少傾向にあります。

マンションタイプによっても需要は異なり、単身者や学生をターゲットにできるエリアではワンルームタイプの物件が人気で、ファミリー層をターゲットにできるエリアでは２DK/2LDKの物件が人気です。

「エリアの選定」や「ターゲティング」を間違えると売却時に損益を出す可能性があります。

ワンルームマンション投資の赤字「事前対策」３選

事前対策①：ワンルームマンション投資を始める前に「収支計画書」を作成する

ワンルームマンション投資を始める際には、必ず「どのエリアでどういうタイプの物件を購入するのか？」「いくら自己資金を出すのか？」「どの金融機関からお金を借りるのか？」を明確にした収支計画書を作成しましょう。

収支計画書を作成する際には以下の項目について考えましょう。

・物件の条件（立地・間取り・築年数・購入価格・家賃・家賃相場）
・ローンの借入条件（借入額・自己資金・返済期間・金利・毎月の返済額）

赤字対策②：複数物件を所有してリスクを分散させる

赤字リスクを軽減するための手段として「複数物件を所有する」という方法があります。
複数物件を所有することで、空室や家賃の下落が起こった際に、他の物件の収入で補填することができます。

しかし複数の物件を所有するためにはある程度の資産が必要になるので、初心者にはあまりお勧めしません。

赤字対策③：出口戦略を検討する

出口戦略とは「購入した投資物件をどのように売り、ワンルームマンション投資を終えるか」という戦略です。

物件を賃貸として運用している間に赤字が発生していたとしても、高く売って「トータルの収支」をプラスにする事ができれば、それは成功と言えます。

東京などの一部エリアでは物件価格が上昇し続けていまうが、地方などでは減少傾向にあるので、購入する物件のエリアが重要になります。

赤字が発生した場合はズバリ「損切り」する！

そもそも「損切り」ってなに？

既にワンルームマンション投資を行っている中で赤字が発生している場合は「損切り」が有効です。

損切りとは「将来的に回復が見込めない場合に損失を確定して物件を手放す判断」を指します。

損切りを判断するための３つのチェックポイント

チェックポイント①：実質利回りはプラスか？

赤字が既に発生している場合は実質利回りがマイナスになっていると考えられます。

しかしローンや管理費・修繕費の負担等で、赤字が一時的に発生している可能性もあり、またそれらを削減することで実質利回りがプラスになる場合もあるので、単純にマイナスだからとすぐに「損切り」の判断をしないようにしましょう。

チェックポイント②：ローンの残りと現在の査定価格の差は？

ローンの残金と物件の査定価格を洗い出します。
「売却によって得られる資金がローン残債やその他費用を差し引いてもプラスになるか」を重視することも合理的な判断軸です。

これらを差し引いても手元に現金が残る、もしくは損失が最小限に抑えられる場合は、今後の赤字や空室リスクを抱え続けるよりも、損切りする方が経済的合理性が高いと言えます。

チェックポイント③：５年後の価格・家賃はどうなりそうか？

また将来的に物件価値が「上昇するか」「減少するか」も重要なポイントです。
築年数やエリア・周辺環境の影響を受けて、売却価格が大きく上下する可能性があります。

物件エリアの開発状況や人口動態・周辺物件の家賃相場推移などを確認し、今後価格が上がるかどうかを見極めましょう。
自分の力では判断できない場合、不動産投資に相談しシミュレーションすることもおすすめです。