SHOKEN MAGAZINE

更新日: 2024.06.07

【簡単解説】新築マンション投資が「失敗する」3つの理由と3つのメリット|ワンルームマンション投資の危険性・デメリットからメリットまで解説

本記事は、「新築ワンルームマンション投資」を始めるにあたって、「あぶない」「成功しない」「危険だ」という噂を聞いて不安になっている方向けの記事です。

新築ワンルームマンション投資が「危険・失敗すると言われている理由」はずばり
・物件運用の予測が立てずらい
・価格が割高なのに利回りが悪い
・当分の間は賃料が下落する可能性がある

です。

これはそのまま、新築ワンルームマンション投資の「デメリット」といえます。

デメリットだけを強調すると危険性しか目につかないのは当然なので、本記事では、メリットや、成功率をあげる為の工夫についても併せて言及し、客観的で冷静な目線で投資判断できる様にしています。

<本記事のまとめ>

1:新築ワンルームマンション投資が「危険・失敗する」と言われる理由(「デメリット」)
・物件運用の予測が立てずらい
・価格が割高なのに利回りが悪い
・当分の間は賃料が下落する可能性がある

2:新築ワンルームマンション投資の「メリット」
・設備が新しいので入居率が高い
・ランニングコストを安く抑えることができる
・将来的に売却して利益を出すことができる

3:成功率を上げる4つの方法
・人口が増え続けているエリアの物件を購入する
・ターゲットを明確にした運用を行う
・不動産投資の勉強に時間を惜しまない
・利回りを意識する

1.新築ワンルームマンション投資が「危険・失敗する」と言われる理由(デメリット)3つ

不動産投資で失敗したことがある人の割合
不動産投資で失敗したことがあると回答した人は、
40.7%%いることがわかります。

不動産投資経験者に対するアンケート調査では、「今までに不動産投資で失敗したことはありますか?」という質問に対して「失敗したことがある」と回答した人が約40%いるという結果になりました。
※「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや) 」による調査結果

以下、その理由を解説します。

その1:物件運用の予測が立てずらい

特に新築ワンルームマンションの場合、中古マンションとは違い、これまでの入居実績や賃料設定などの運用実績がないので、予測が立てづらいと考えられます。

その2:価格が割高なのに利回りが悪い

新築ワンルームマンションは、購入時に広告費などの料金が加算されており、新築物件独自の価格設定がされているので、通常よりも10%〜20%ほど料金が高く設定されています。

新築マンションの理想の利回り

購入時の価格が高くなることで、その後の利回りにも影響していきます。

<表:不動産投資における理想的な利回り一覧>

物件の種類 理想の利回り
新築区分マンション 首都圏:3.0%~4.0% / 地方:5.5%~8.0%

新築ワンルームマンションの理想的な利回りは、一般的には首都圏で3.0%〜4.0%、地方では5.5%〜8.0%と言われています。

利回りの計算方法や設定方法について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

その3:当分の間は賃料が下落する可能性がある

資産価値と経過年数の推移

新築マンションは、購入時に広告費などの料金が加算されているので購入時の価格は高く設定されています。

そこから資産価値は徐々に減少していくので、並行して賃料も減少していく傾向にあります。
一般的に年間1%ずつ賃料は減少して行くと言われており、築20年前後まで減少し続けます。

築20年前後で資産価値が安定し、同様に賃料も安定します。

新築マンションを購入した場合は、資産価値が減少していく傾向にあるので初心者からすると「失敗した」と思ってしまうこともあります。
しかし「築20年前後までは資産価値が減少していくもの」と知ったうえで、長期スパンで回収・利益を上げるものだと初めから理解して取り組めば、そのように思わないでしょう。

2.新築ワンルームマンション投資のメリット3つ

その1:設備が新しいので入居率が高い

中古物件よりも新築物件の方が入居者募集において人気です。
建物の設備やデザイン性という点で新築の方が優れていることが多いため、入居率が高くなりやすいです。

また最近では地震といった災害の心配をする入居者が増えてきています。
2007年に新構造基準が制定されたこともあり、最新のマンションの方が地震に対する耐久度も高い傾向になります。

その2:ランニングコストを安く抑えることができる

新築ワンルームマンションの場合、設備や共用部分が新しいのでランニングコストがかかりにくいです。

一方で中古マンションの場合、購入してすぐに修繕費が発生する可能性があります。
場合によっては、初期費用が新築物件を購入するよりも高くなることもあります。

その3:将来的に売却して利益を出すことができる

ワンルームマンション投資の最終的なゴールとして、「賃貸での運用を続ける」「売却して利益を出す」の二つが考えられます。

マンション投資市場においては築20年前後で物件の資産価値が安定してくるため、築20年前後の物件が一番人気です。

したがって、新築ワンルームマンションを購入した場合、「20年近くは賃貸での運用を続け、20年後に購入時の価格よりもプラスで売却する」という計画を立てることができます。

3.新築ワンルームマンション投資で成功率を上げるため方法4つ

方法①:人口が増え続けているエリアの物件を購入する

購入エリアを決める際に重要なのが、「今後も需要が見込めるか」です。
人口が増え続けているエリアや、今後人口が増えるだろうエリアを探す必要があります。

その際に参考になるのが、「再開発マップ」と言われるものです。
全国市街地再開発協会が提供するサイトで、開発が進んでいるエリアを検索する事ができます。
参考:再開発マップ

また東京都や大阪市・名古屋市の一部のエリアでは人口が増え続けているので、下記のサイトなどを参考にしてください。
参考:東京都の人口予測
参考:人口増加率ランキング2023

方法②:ターゲットを明確にした運用を行う

不動産投資において、ターゲットを明確にした物件選びが非常に重要です。

大学生や単身赴任の男性向けのワンルームマンションの場合、一定期間で引っ越しが発生するので比較的回転率が高くなるリスクがあります。
しかし、もともとの需要が多いので、集客の対策がしっかりできていれば初心者でも成功しやすいターゲットとなります。

従って上記の場合、回転率が高くても直ぐに空室が埋まるように「大学生や単身赴任の男性」をターゲットとして明確にし、彼らに強く支持される立地・間取り・設備に振り切って準備し、いつでも入居希望者がいる状態を維持する事が肝要です。

またファミリー層向けの物件などもありますが、そもそもの需要が低くて入居者を確保するのが難しいため、集客に苦労するデメリットがあります。

方法③:不動産投資の勉強に時間を惜しまない

株式会社健美家による調査によると、不動産投資経験者に「失敗しないで済んだ方法」について調査した結果、半数以上が「本をたくさん読んで、知識を身に付けた」と回答していました。
※「不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家(けんびや) 」による調査結果

次いで「不動産会社に細かく質問した」「セミナーに参加して、知識を身に付けた」と、どれも共通して「学ぶ姿勢」に関する内容がランクインしました。

専門的な業務は不動産投資会社に任せるにしても、基礎的な知識は身に付けておきましょう。

方法④:利回りを意識する

<表:不動産投資における理想的な利回り一覧>

物件の種類 理想の利回り
新築区分マンション 首都圏:3.0%~4.0% / 地方:5.5%~8.0%

物件の収益性を判断するのに重要な指標で、上記のような利回りを目指すのが理想です。

しかし、利回りも変動することがあるので、定期的に利回りを計算し直す必要があり、またあくまでも理想なので、周りの物件と家賃設定が違いすぎると逆に空室になるリスクが高くなるので注意が必要です。

利回りの計算方法や設定方法について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

4.新築ワンルームマンション投資の成功事例3選

想定事例1:年収700万円のサラリーマンが、頭金を準備して都内の新築物件を購入した事例

物件情報
物件の種類 新築ワンルームマンション
物件のエリア 愛知県名古屋市
物件の購入価格 3500万円
物件の家賃 16万円
空室率 3%
年間の家賃収入 186.2万円
年間のランニングコスト 10万円
ローン(融資)額 1000万円
利息 40万円(4%)
返済期間 20年
年間返済額 52万円
利回り 5.2%
収入 124.2万円

広告代理店で部長として勤務しながら、可能な限り労力を割かずに収入源を増やすために不動産投資を始めた事例です。

若いころは仕事が忙しくてなかなか不動産投資を始められない状況でしたが、管理職になり自分の時間を確保できるようになりました。

とはいえ本業に支障をきたしたくなかったこともあり、不動産投資会社を10社ほど実際に訪問しながら慎重にパートナーを選んだ結果、「入居者募集」から「賃貸契約」までトータルしてサポートしてもらえ、修繕費などの費用も保証してもらえる会社を選びました。

その結果、不動産管理会社に任せきりでも安定して家賃収入が入ってくるようになり、同じ会社でまた新しい物件を探しています。

詳しく紹介した記事はこちらです。

想定事例2:年収800万円のサラリーマンが、融資を受けずに中規模都市の物件を購入した事例

物件情報
物件の種類 新築ワンルームマンション
物件のエリア 神奈川県横浜市
物件の購入価格 4500万円
物件の家賃 23万円
空室率 5%
年間の家賃収入 262.2万円
年間のランニングコスト 15万円
ローン(融資)額 なし
利息 なし
返済期間 なし
年間返済額 なし
利回り 5.8%
収入 247.2万円

公務員として働きながら、退職後の為に資産運用を始めた事例です。

公務員でも一定の条件を満たせば不動産投資ができることもあり、副業として妻と相談して始めました。
老後に向けて夫婦でワンルームマンション投資の勉強を始めてセミナーに積極的に参加し、不動産会社とも綿密に相談しながら築浅のワンルームマンションを購入することにしました。

年間247万円の収入が入ってくることもあり、18年で元が取れる計算になります。
将来的には子供に相続する予定でもあり、順調に運用することができています。

詳しく紹介した記事はこちらです。

想定事例3:首都圏の新築マンションを購入し、売却した事例

物件情報
物件の種類 新築ワンルームマンション
物件のエリア 神奈川県横浜市
物件の購入価格 3800万円
物件の家賃 20万円
空室率 2%
年間の家賃収入 235.2万円
年間のランニングコスト 8万円
ローン(融資)額 なし
利息 なし
返済期間 なし
年間返済額 なし
利回り 6.19%
収入 227.2万円

退職金を使って物件を購入した事例です。

横浜市のマンション価格が高騰し続けていることから将来的な値上がりを期待しつつ、自分たちの為ではなく、子どもたちの将来を考えて物件を購入しました。
そして、新築物件で条件のよさそうな物件を見つけ、即決で購入することにしました。

購入後、すぐに入居者も見つかり、継続して入居率が高い水準をキープすることができています。
また予想通り、購入時よりも物件の価値が上がり続けています。

詳しく紹介した記事はこちらです。

※本サービスで提供している各種情報、サービスにつきましては、ユーザーに不測の損害・不利益等が発生しないよう適切に努力し、最新かつ正確な内容を掲載するよう注意を払っておりますが、その内容の完全性等について保証をするものではありません。