SHOKEN MAGAZINE

更新日: 2024.01.22

【初心者向け】はじめての不動産投資を成功させる「5つのコツ」

「年収500万円以上」「勤続年数3年以上」「不動産投資の勉強に時間が割ける」という基準をクリアしている人は、不動産投資を始める事ができます。

この記事では、条件をクリアした人向けに、不動産投資のコツを解説します。

<不動産投資を始めていい基準3つ>

1.初心者が知っておくべき不動産投資のコツ

コツ1:初心者は、「4つのアクション」を必ず行う

<初心者が行うべき「4つのアクション」一覧>

初心者が不動産投資を始める時に、まず「最低限おさえて置くべき」ポイントは4つです。
・「不動産投資に関する勉強や情報収集をおこなう」
・「失敗から学ぶ」
・「予算や目的に合わせた投資方法を考える」
・「最初は少額から始める」

この4つを意識することで、成功する可能性が上がります。

コツ2:「不動産投資で失敗する理由」を知る

<みんなが不動産投資で失敗する理由4つ>

不動産投資で失敗する人の特徴は共通しています。
それは、
・「貯蓄予算がないのに始める」
・「不動産会社をしっかり選ばずに決める」
・「物件の立地や相場を調べずに購入する」
・「不動産投資の出口を考えずに始める」

です。

失敗事例を参考に、対策を検討しておきましょう。

コツ3:良い「不動産会社」をパートナーに選ぶ

<良い不動産会社を選ぶ為の「6つのポイント」>

失敗を避けるためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社を選ぶ際には、上記のポイントを参考にしましょう。

コツ4:できる限り少額の資金で始める

<少額資金で不動産投資を始める3つのコツ>

初心者の場合、「少額で始める」ことを意識してください。

少額で始める方法として、
・「区分マンション投資から始める」
・「築古物件から始める」
・「フルローンで始めるか検討する」
という3つの方法があります。

コツ5:「ワンルームマンション投資」を選ぶ

<ワンルームマンション投資の仕組み>

初心者におすすめの投資方法は、ワンルームマンション投資です。

少額でスピーディーに始める事ができます。
またサラリーマンでも始めることができ、運用の手間なく安定して稼げる可能性があります。

2.初心者が行うべき「4つのアクション」の解説

2-1.不動産投資に関する勉強や情報収集をおこなう

まずは基本的な知識の学習から始めます。
不動産会社からアドバイスをもらいながら運用しますが、最終的な決断は自分で行うので、不動産に関するある程度の基礎知識が必要です。

勉強方法としては、書籍を読むことや、不動産会社が行うセミナーに参加するなどがあります。
検討しているエリアの都市開発計画やエリア状況など、最新の情報を収集するのもおすすめです。

2-2.失敗事例から学ぶ

不動産投資は大きな買い物です。失敗した場合、大きな資産を減らすだけでなく、場合によってはローンだけが残ることもあります。
だからこそ、他人の失敗から多くの事を学びましょう。
自分の知らない落とし穴を発見し、失敗の原因と回避する方法を検討しておきましょう。

2-3.予算や目的に合わせた投資方法を考える

不動産投資の方法は二種類あります。
それは「家賃収入で長期的に稼ぐ方法」と「不動産売買で短期的に稼ぐ方法」です。

まずは目的と予算を明確にし、どちらの方法を取るのか検討します。
年収によって金融機関で組めるローンに違いが出てくるので、予算に関しては金融機関と相談して決めるのもアリです。

2-4.最初は少額から始める

不動産投資を始めるときによくイメージされるのが「フルローン」です。
自己資金を出さずに家賃収入で返済していける可能性があるので、持ち出しを抑えて始めることができます。

しかし金融機関で融資を組む際に、「大手企業に所属しているか」「収入が安定しているか」「勤続年数は長いか」など、審査基準をクリアする必要があります。
まずは少額でもいいから自己資金を準備し、ワンルームマンション投資など初心者におすすめの投資方法から始める方が良いです。

3.みんなが不動産投資で失敗する理由4つの解説

3-1.貯蓄資産がないのに始める

初心者がフルローンを組んで失敗するケースもあります。
「空室」が発生したとき、自己資金や本業の収入からローンを返済する事になります。

空室が続けば赤字経営に転じます。修繕費なども発生するので、それなりに資本がないとちょっとした出費で破産する等の深刻な結果に繋がりかねません。

3-2.不動産投資会社をしっかり選ばずに決める

長期間運用するので、並走してくれる不動産会社選びは非常に重要です。

信頼できるかどうか見極めるポイントは三つあります。
・「物件の外観・内観・周辺状況など、1件に対して複数の写真を掲載している」
・「駅から近く、一階に店舗を構えている」
・「取扱い物件の件数が多い」
です

信頼・実績のない会社を選ぶと、「そもそも利益の出しづらい物件」を買わされるという場合もあり、実際、それはしばしば生じる問題です。

3-3.物件の立地や相場を調べずに購入する

不動産投資で一番重要なのは「空室を作らない事」です。
投資計画の成功には、「空室」がでない事が大前提になります。

「空室対策」に一番影響するのが「立地」です。「立地」次第で入居者の集まり具合が大きく異なります。

立地のチェックポイントは以下の通りで、物件選びの際に参考にしましょう。
・交通アクセス(駅やバス停からの距離)
・生活の利便性(周辺のコンビニやスーパーの有無)
・教育/医療市施設の有無
・入居率と家賃相場(周辺の入居率や家賃相場を確認)
・地域の発展性(開発計画などがあるかどうか)

「立地」を間違えると、「空室」が出て家賃収入がゼロになり、ローンの返済だけが残るという悲惨なケースもしばしば生じています。

3-4.不動産投資の出口を考えずに始める

不動産物件をどのタイミングで売却するのか、若しくは保持して自分で利用するのか、出口の設計によって収益性やリスクが変わってきます。

多くの場合、最終的には投資物件を「売却」する事になりますが、

・「減価償却」の終わったタイミングで売るのか、ローン返済のタイミングで売るのか?
・それは何年先で、その時まで「資産価値」が落ちない物件を選んだか?
・売却までの間、無理なくローン支払いができる環境を維持する自信があるか?

等、先々の出口を見据えて「今」やらなければならない事は沢山あり、ここを取りこぼす事で最終的に損益をマイナスしてしまう方も実際にいらっしゃいます。

4.良い不動産会社を選ぶ為の「6つのポイント」の解説

4-1.店舗の口コミを確認する

まずは不動産会社に関する口コミを確認しましょう。Google検索などで口コミを確認する事ができます。
口コミ件数100件以上を一つの基準とし、口コミ内容と全体的な評価を確認しましょう。
「写真が掲載されているか」「サクラによる投稿でないか」まで確認し、悪評が多い場合は辞めておきましょう。

4-2.取引実績の件数を確認する

口コミを確認する際に、取引件数も確認しましょう。
取引の件数が多ければ多いほど、不動産に関するノウハウを多く持っている証明になります。
基準として、「売買棟数500棟以上」「管理戸数5000戸以上」の実績がある会社を選ぶといいです。

4-3.金融機関との取引件数を確認する

金融機関との取引が豊富だという事は、会社としての信頼性が高いことを意味します。
地方の不動産会社の場合、地方銀行や信用金庫といった地域密着型の金融機関と取引がある不動産会社がおすすめです。
場合によっては、有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。

4-4.税理士や弁護士などの専門家と連携している

不動産投資では、財務や法務に関する専門的な知識が求められるケースが多々あります。
不動産会社が税理士や弁護士と連携していると、そうしたときにスムーズに連携する事ができます。

4-5.駅近くの1階に店舗がある

不動産会社がどこに店舗を構えているか確認しましょう。
駅近くの一階に店舗を構えているという事は、会社自体が入居時の厳しい基準をクリアしている証明なので、信頼できる可能性が高いです。

また高い賃料を払えているという事は、会社の業績もいいことがわかります。

4-6.仲介だけでなく管理も行う

仲介だけでなく賃貸管理までサポートしてくれる会社であれば、物件購入後も継続してサポートしてもらえるので安心できます。

仲介だけ行う会社の場合、「売って終わり」という会社もあるので、利益が出ないような物件をおすすめしてくる可能性もあります。

5.少額資金で不動産投資を始める「3つのコツ」の解説

5-1.区分マンション投資から始める

区分マンション投資とは、マンションの一室を購入して賃貸経営を行う投資方法です。
一棟購入よりも初期費用が抑えられ運用が簡単なので初心者におすすめです。

一方で大きな利益が見込めず、長期的な運用になります。
また空室が発生した場合は収入が全く入ってこないので、長期化すれば赤字経営に転じます。

5-2.築古物件から始める

不動産投資を始める際は、築年数の経ったマンションを購入することで初期費用を抑えることができます。
築年数は20年前後のマンションがおすすめです。

マンションは新築時が家賃のピークで、そこから下降していきます。
だいたい築20年前後で家賃が安定するので、初心者の場合は家賃価格が安定している築20年前後の物件をおすすめします。

一方で修繕費用がかかるリスクがあり、購入してすぐにリノベーションや機器の買い替えなどに費用が発生することもあります。

5-3.フルローンで始めるべきか検討する

フルローンで始めるメリットは、物件にかかる費用を負担せずに始められることです。自己資金では購入できない高額物件でも手が届きます。

また家賃収入から返済できるので、フルローンで不動産投資を始める人もいます。しかし融資を組めるかどうかは別の話で、年収や勤続年数などを基準に金融機関が厳しい審査を行います。また返済負担が大きくなり、金利上昇のリスクもあります。

6.「ワンルームマンション投資の仕組み」の解説

6-1.ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資は、マンションの一室を購入し、不動産会社に管理・運用を委託しながら家賃収入を得る投資です。
ローンを組んでいる場合は、家賃収入からローンを返済します。

6-2.ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

メリットデメリット
・手元資金なく始められる
・スピーディーに始められる
・安定して収入が入ってくる
・サラリーマンでも始められる
・空室時に収入がなくなる
・家賃滞納のリスクがある
・初期費用がかかる
・ランニングコストがかかる

ワンルームマンション投資の一番のメリットは、
少額の自己資金と金融機関からの融資で、手元資金があまりない方や収入が少ない人でもスピーディーに投資を始めることができます。
運用も不動産会社に任せられるので、手間なく長期的に安定して収入が入ってきます。

デメリットとしては、空室によるリスクや修繕費が発生する事です。
物件・立地選びを間違えると入居者が集まらず、収入が入ってこなくなります。
また設備の修繕費なども発生するので、赤字経営に陥るリスクもあります。

6-3.ワンルームマンション投資で成功するコツ

ワンルームマンション投資で成功するコツは「立地」です。
駅から徒歩10分圏内の利便性の高い物件を選ぶのがおすすめです。

また物件の近くにコンビニやスーパーといった商業施設があるか、学校や工場・オフィスなど入居見込みがあるかまで確認しましょう。
市や県の都市開発計画なども確認してみるのもおすすめです。

6-4.ワンルームマンション投資の始め方

まずはしっかり情報収集を行いましょう。
検討しているエリアの状況や金融機関での融資の組み方、物件の選び方など、本業の時間を割いてでも情報収集を行いましょう。

ワンルームマンション投資で抑えるべきポイントや成功する方法については、別の記事で詳しく解説します。