SHOKEN MAGAZINE

更新日: 2024.01.26

【初心者向け】「失敗しない不動産投資」の基礎知識|メリデメ解説から投資商品の比較まで

この記事では、これから不動産投資を始める人が不動産投資に「失敗しない為に」まず最初に身に付けるべき基礎知識をまとめています。

基礎知識を理解してから投資を始めることで、リスクを抑え、長期的に安定した収益を出すことができます。

<表:年収別 サラリーマンにおすすめの投資方法と理想の利回り>

年収 おすすめの不動産投資方法 理想の利回り
600万円 ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築) 新築:3~4%
築20年程度:5.5%
築20年以上:7~8%
700万円 ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)
800万円 ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)

1.「失敗しないために」初心者が知っておきたい6つのコト

1-1.不動産投資に向いていない人の特徴

不動産投資を始めるときに、周囲から反対される人がいます。
その人は5つの特徴のどれかに該当している可能性があるので、特徴に当てはまる人は不動産投資を辞めましょう。

<図:不動産投資に向いていない人の「5つの特徴」>

1-2.不動産投資における3つのリスク

<図:不動産投資における「3つのリスク」>

不動産投資に関するリスクは3つあります。

それは、
・「空室リスク」
・「修繕リスク」
・「不動産価値の上昇下落リスク」

です。

立地や周辺状況など、しっかりとした情報収集を基に計画を立てれば失敗を回避可能です。

1-3.投資方法の比較

<図:商品別ポジショニングマップ>

選択肢は大きく2つ
「リスクを抑えて、長期的に少額の利益を安定して出し続けるのか」
「リスクを負って、短期間でいっきに稼ぐのか」

不動産投資は、初期費用を抑えつつ堅実に運用すれば、ある程度の利益が見込める初心者でも失敗しづらい投資方法です。

1-4.不動産投資のメリット/デメリット

<表:不動投資のメリット・デメリット>

メリットデメリット
・他人のお金で始め、家賃を返済できる
・安定した収入が見込める
・節税効果が期待できる
・サラリーマンでも始められる
・空室時に収入がなくなる
・家賃滞納のリスクがある
・初期費用がかかる
・ランニングコストがかかる

不動産投資のメリット・デメリットは上記の通りです。

基礎知識を身に付け、リスク対策を検討しておくことで、失敗を避けて安定した収益が見込めます。

サラリーマンとも相性の良い投資方法なので、検討している人は「メリット・デメリット」を理解した上で始めましょう。

1-5.サラリーマンにおすすめの不動産投資商品

<表:不動産投資商品一覧>

ワンルーム 一棟買い J-REAT 投資型 融資型
収益源 家賃収入
物件売却益
家賃収入
物件売却益
分配金
証券売却益
不動産収益からの分配金 改修貸付金からの分配金
自己資金 10万円~ 物件価格の10~20% 数万円~ 1万円~ 1万円~
銀行融資 可能 可能 不可 不可 不可
売却時期 いつでも可 いつでも可 いつでも可 いつでも可 不可
節税効果 あり あり なし なし なし
想定利回り 4%~8% 6%~10% 3%~6% 3%~6% 3%~6%

サラリーマンに向いている不動産投資商品は、「ワンルームマンション投資」です。

初期費用を抑えて始めることができるので失敗も避けやすく、初心者におすすめの投資です。

1-6.年収別サラリーマンの不動産投資方法

<表:年収別サラリーマンにおすすめの投資方法>

年収おすすめの不動産投資方法
600万円ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)
700万円ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)
800万円ワンルームマンション投資(複数戸運用)
新築マンションを購入して売買する

年収600万円程度のサラリーマンでも始めることができます。

失敗をしないためには自分の収入に合った投資額に設定する事が重要です。
600万程度の収入であれば、ワンルームマンション投資で、中古区分や郊外の新築などを対象に物件を選びましょう。

2.不動産投資に向いていない人の特徴

「向いてない人はそもそも始めない」事が最も重要な「失敗しない為のコツ」かもしれません。
以下の項目に当てはまる人は、慎重に判断してください。

<図:不動産投資に向いていない人の「5つの特徴」>

2-1.自己資金や貯金がない人

自己資金や貯金がない人でも、銀行からフルローンを組んで不動産投資を始めることもできます。

しかし、大手企業の従業員や公務員のように安定した収入が見込めないと、ローンを組めない可能性があります。

2-2.不動産投資について学ぶ時間がない人

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人には難しいです。

2-3.楽してすぐに稼ぎたいと考えている人

不動産投資は長期的な視野が求められ、すぐに収益化するのは難しいです。

すぐに収益化したいがために間違った判断によって大きく資産を減らし、場合によってはローンだけが残る可能性もあります。

2-4.行動力や決断力がない人

不動産投資は決断を求められるタイミングがよくあります。

リスクを取れずに決断を先延ばしにすると、自らリスクを高めることに繋がります。

優良物件は常に他の投資家との取り合いになるので、行動力・決断力がかなり求められます。

2-5.目先の情報を信じてしまう人

他人の意見に流されやすく、目先の情報に飛びついてしまう人は失敗する可能性が高いです。

ただ売りたい物件を営業担当者がすすめてくる可能性もあるので、本当に信用できる情報なのか考え、エビデンスを探すようにしましょう。

 

3.不動産投資における3つのリスク

不動産投資には、一般的に、大きく3つのリスクがあると言われています。
失敗しないためには、それらを回避できる様な投資物件を選ぶ事が重要です。

<図:不動産投資おける3つのリスク>

3-1.空室リスクについて

<図:空室が発生する3つの原因>

物件が空き状態になることで、家賃収入が入らなくなるリスクがあります。

もし不動産投資ローンの返済中であれば、本業の給料や貯蓄からローンの返済を行うため、空き状況が続けば赤字経営になります。

・空室が発生する3つの原因

① 需要が少ないエリアを選んでしまった
・「近くにコンビニやスーパーといった商業施設や教育施設、医療機関がない」
・「駅やバス停から遠い」
・「大きな道路や線路に面していて騒音がうるさい」
などが原因と考えられます。

② 家賃設定が競合より高い
競合物件ができやすい需要の多いエリアなどでは、周辺状況に合わせた適切な家賃相場を把握して設定することが重要です。
周辺物件の入居率や家賃相場を調べましょう。

③ 建物の品質が劣り、入居者満足度が低い
・「設備が古い」
・「エレベーターがない」
・「日当たりが悪い」
・「風通しが悪い」
など、マンションの内部環境や外部環境が原因で入居者が集まらないこともあります。

・2つの空室リスク対策

① 長期的な需要が見込まれる立地の良い物件を選ぶ
立地の良い物件を選ぶ際には、
・「市区町村単位でエリアを調べる」
・「地域ごとの個別事情を勘案する」
の二点に注意しましょう。
市区町村単位で人口増加率を調べ、人口増加の多いエリアを選ぶのが無難です。

また、
・「大学近くで学生の賃貸需要が見込める」
・「最寄り駅の乗降者数が多い駅周辺」
・「物件の周辺に賃貸需要の見込める向上や施設がある」
など、周辺環境まで細かく調べ、需要が見込めるか検討します。

② 入居者募集に強い不動産管理会社を選ぶ
入居者募集に強い不動産管理会社かどうか見極めるポイントは三つです。

それは、
・「物件の外観・内観・周辺施設など、一つの物件に対して写真を豊富に掲載している」
・「駅近くの一階に店舗を構えている」
・「取扱い物件件数が多い」

です。

3-2.修繕リスク

退去時やリフォームの際に、設備交換費などの費用が発生するリスクがあります。また中古物件を購入した場合は、購入してすぐに修繕費が発生する可能性もあります。

・3つの修繕リスク対策

① 事前に修繕費を見積もりに出しておく
事前に工事項目を拾い上げ、おおよその費用を把握しておくなど、修繕費用を収支計画に盛り込んで長期的に計画を立てます。

② 原状回復に充てる費用を敷金に盛り込んでおく
敷金は家賃滞納や退去時の清算金を担保として事前に支払うもので、退去時の返金対象にはなりません。

事前に原状回復に充てる費用を含めて設定しておきましょう。

③ 重要事項調査報告書をチェックする
重要事項調査報告書とは、過去の修繕履歴や修繕積立金の総額、管理費・積立金の滞納状況・今後の修繕計画などを記載した報告書です。

過去の履歴などを事前に確認し、修繕歴から修繕が発生する時期に目途を立てておきます。

3-3.不動産価値の上昇下落リスク

物件の周辺環境の変化によって価値が変動するリスクがあります。
また経年劣化とともに家賃は下落していきます。

一般的に新築時が家賃相場のピークであり、新築から10年間でピーク時に比べて20%近く家賃が下がるという研究結果が出ています。

しかし下落は年が経過するごとに穏やかになり、築20年〜25年ほどで下落は止まる傾向にあります。

・2つの上昇下落リスク対策

① 中古物件を購入することで下落リスクを抑える
価格変動が起きにくい築20年程度の物件を購入することで、家賃収入の目途が立ちやすい状態で計画を立てる事ができます。

ただし、修繕リスクが発生する可能性があります。

② 利便性の高い立地を選ぶ
駅から徒歩10分圏内の利便性の高い物件を選ぶのがおすすめです。

中でも中古のワンルームマンションは供給が限られているので、より価格の下落を抑えることができます。
都市開発計画なども調べながら、将来的に需要が上がる可能性も検討しましょう。

4.投資方法の比較

<図:資産運用 商品別ポジショニングマップ>

4-1.ローリスク・ローリターンの投資

以下の投資法は、初期費用を少なく始められ、リスクもあまりなく始めることができます。
しかし得られる利益も少なく、大きなリターンは見込めません。

<ローリスク・ローリターンの投資法>

・預金
・個人向け国債
・投資信託
・保険
・ポイント投資

4-2.ミドルリスク・ミドルリターンの投資

以下の投資法は、ローリスク・ローリターンに比べると初期費用はかかりますが、投資がうまくいくとある程度の利益が見込めます。
短期間で大きな利益を獲得することは難しいですが、長期的に一定の利益が見込めます。

<ミドルリスク・ミドルリターンの投資法>

・不動産投資
・REIT
・株式投資
・外資MMF
・金投資

4-3.ハイリスク・ハイリターンの投資

失敗すればかなりの損失を出すリスクが高い分、成功した時の利益も大きい投資です。
ノウハウがない状態で始めるのは危険で、初心者が手を出してはいけない投資です。

<ハイリスク・ハイリターンの投資法>

・先物
・FX
・仮想通貨

5.不動産投資のメリット/デメリット

<表:不動産投資のメリット・デメリット比較>

メリットデメリット
・他人のお金で始め、家賃を返済できる
・安定した収入が見込める
・節税効果が期待できる
・サラリーマンでも始められる
・空室時に収入がなくなる
・家賃滞納のリスクがある
・初期費用がかかる
・ランニングコストがかかる

5-1.不動産投資のメリット

・他人のお金で始め、家賃で返済できる

金融機関でローンを組んで始めることができるので、自己資金以上の金額で投資ができます。
返済は家賃収入から支払うことができるのは不動産投資の大きなメリットです。
審査基準は厳しいですが、フルローンでも始めることも可能です。

・安定した収入が見込める

株式のように大きく変動することもなく、安定して家賃収入を得ることができます。
定期収入によって生活基盤が安定し、将来的な収入の予測も立てやすいです。

老後も貯蓄や年金にプラスした安定した収入源になります。

・節税効果が期待できる

所得税・住民税・相続税・贈与税の節税対策にもなります。
特に初年度は経費がかさみ、不動産事業の支出と給与所得を合算した場合に総所得が減少するので、所得税・住民税の節税につながります。

・サラリーマンでも始められる

不動産投資は副業との相性がよく、サラリーマンでも始める事ができます。
軌道に乗れば安定した運用が見込め、手間もかかりません。

わからないことは不動産会社に相談しながら運用できるので、一人ですべてやる必要もなく、仕事しながら運用することができます。

5-2.不動産投資のデメリット

・空室時に収入がなくなる

空室の家賃収入は0になります。

もしローンの返済が残っていれば、本業の給与所得から返済することになります。
固定資産税なども発生するので、空室状況が続けば、一方的に資産が減少していきます。

・家賃滞納のリスクがある

入居者がいても家賃を滞納するリスクがあります。

家賃を回収できないことで収益が悪化し、場合によっては入居者が住み続けると新しい入居者を募集する事もできません。
家賃が入っていない状態でも帳簿上は「未収金」になるので売上として計上され、税金も発生します。

・ランニングコストがかかる

不動産投資は購入したら終わりではなく、ランニングコストが発生します。
入居者が退去する時には退去費用が発生し、築年数がたてば修繕費用も発生します。

・初期費用がかかる

金融機関でローンを組む場合、ある程度の自己資金が必要になります。

フルローンを組んで始めることもできますが、利息額が多くなることで返済金額が多くなります。

6.サラリーマンにおすすめの不動産投資商品

6-1.不動産投資がサラリーマンに向いている理由

・本業に影響せず運用できる

不動産投資は時間や手間をかけずに運用できるので、忙しくても並行して続けることができます。

不動産管理会社に相談しながら運用できるので、就業時間外の対応で運用できます。

・銀行の融資が通りやすい

「サラリーマンである」というのが不動産投資において有利です。

安定して給与が支払われているサラリーマンの信用度は高く、特に上場企業や規模の大きい企業に務めているとより有利になります。

・節税対策ができる

節税対策で不動産投資を行う人もいます。
不動産事業の赤字と給与所得を合算し損益通算する事で所得税と住民税を節税する事ができます。

ただし「購入する物件を間違う」「経費化できる項目を間違う」などの注意が必要です。

・「副業」に該当しない

不動産投資は原則として副業に該当せず、勤め先が副業を禁止していても問題ありません。

不動産投資の場合、就業時間内に動く必要がなく、不動産会社に運用を任せることができます。

・老後の年金対策につながる

老後2000万円問題も話題になりましたが、不動産運用の場合は長期的な家賃収入が見込め、老後の資金にも困らず、年金の不足分を補うことができます。

6-2.サラリーマンが不動産投資を失敗する理由

・「時間がない」と安易な気持ちで物件を決めてします

「不動産営業の言葉をそのまま信じる」「手ごろな値段だからと即決する」など、深く考えずに安易な決断で物件を決めると後悔してしまう事になります。

不動産投資に関する基礎知識を身に付け、周りの意見に左右されない軸を持っておかないと失敗します。

・不動産投資のリスクを考えずに始める

不動産投資のリスクとして、「空室リスク」「修繕費リスク」「不動産価値の上昇下落リスク」などが考えられます。

こうした点を頭に入れておかないと、実際にリスクが生じた時に速やかに対処することができません。

・自分の目的に適さない物件を選ぶ

不動産投資で重要なのは「明確な目的を決めて運用すること」です。

目的に適さない物件を購入したがために失敗するケースも多いです。
目的を明確にし、計画的な運用を心がけましょう。

・返済プランを立てずに金融機関から融資を受ける

「なんとかなるだろう」と返済期間を短く組みすぎて月々の返済額が大きくなる、空室時に返済が滞ってしまうなど、見通しの甘さがリスクを高める可能性があります。

シミュレーションをしっかり組んで返済額を検討しましょう。

6-3.サラリーマンに向いている商品の紹介

<図:ワンルームマンション投資の仕組み>

サラリーマンに向いている一番の投資はワンルームマンション投資です。

金融機関からお金を借りてマンションの一室を購入し、不動産会社に管理業務を委託しながら家賃収入を得る投資です。
自己資金や貯蓄がなくても始めやすい仕組みになっています。

7.年収別サラリーマンの不動産投資方法

<表:年収別 サラリーマンにおすすめの不動産投資方法 一覧>

年収おすすめの不動産投資方法
600万円ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)
700万円ワンルームマンション投資(中古/郊外の新築)
800万円ワンルームマンション投資(複数戸運用)
新築マンションを購入して売買する

7-1.年収600万円のサラリーマンの場合

不動産投資を始めるときの基準は年収700万円です。
これは不動産投資向けのローンを扱っている金融機関の融資基準です。

しかし年収600万円でも始めることはできます。
金利は高くなりますが、信用金庫や信用組合などであれば融資を受けてくれる可能性があります。

年収600万円の人におすすめの不動産投資は、中古区分マンションや郊外の新築マンションを対象としたワンルームマンション投資です。

中古区分マンションは経験豊富な人向きで、新築マンションは修繕費がかからず、入居者も見つけやすいので初心者向けの投資になります。

7-2.年収700万円のサラリーマンの場合

不動産投資を始める基準である年収700万円の方は銀行の融資も通りやすくなります。

また「物件の有益性」「物件の担保評価」「申込者の属性」によってより審査が通りやすくなります。
特に勤続年数や他の借り入れの有無などが重要で、逆に勤続年数が短いと金融機関にとってはマイナス評価になります。

年収700万円程度の人におすすめの不動産投資は、年収600万円程度のサラリーマンと同様に中古区分マンションや郊外の新築マンションのワンルームマンション投資です。

7-3.年収800万円のサラリーマンの場合

年収800万円以上の場合、有利な条件で融資を組める可能性があります。
そのため不動産投資の選択肢が広がり、長期的な視点にたってリスクを抑えた投資ができます。

年収800万円程度の人におすすめの不動産投資は、「ワンルームマンションを複数戸運用しながら長期的に利益を出す方法」と「新築物件を購入して売買益で短期的に稼ぐ方法」です。

8.お金の流れと利回り

8-1.2種類のお金の流れ

・インカムゲインとは

<図:インカムゲインの仕組み>

インカムゲインとは家賃収入の事で、コツコツと長期的に稼ぐモデルです。
他の金融商品とは違って変動を受けにくいのがメリットです。

空室の場合は収入が入ってこず、修繕費なども発生するリスクがあります。

・キャピタルゲインとは

<図:キャピタルゲインの仕組み>

キャピタルゲインとは売買益の事で、短期間で大きなお金を稼ぐモデルです。
不動産を購入した価格よりも高い値段で売却し、差分が利益になります。

不動産価格が上がっているエリアやバブルなど景気の良い時はキャピタルゲイン目的で不動産売買が行われていましたが、今はインカムゲインがメインのモデルとなっています。

8-2.利回りの計算方法

・表面利回りの計算方法

<図:表面利回りの計算方法>

表面利回りとは、物件の価格に対して家賃収入がどれくらい得られているかを表す数値のことです。

「利回り」と表現される時は、表面利回りを指すことが多いです。
計算方法は簡単で、物件価格で家賃収入を割って計算できます。

理想の利回りは、新築物件であれば3%〜10%で、中古物件の場合は5.5%〜15%です。

・実質回りの計算方法

<図:実質利回りの計算方法>

実質利回りは運営時や購入時のコストを考慮した上、購入時の出費に対して、手元に残る現金をどれだけ効率よく得られるかを指す数値のことです。
表面利回りよりも実情に即した収益性を指し、具体的なコストを把握する時に算出します。

・理想の利回り一覧

例えば「新築ワンルームマンション」投資であれば、3~4%となります。

<物件タイプ別 理想の利回り 一覧>

物件タイプ理想の利回り
区分マンション新築:3~4%、築20年程度:5.5%、築20年以上:7~8%
一棟マンション
一棟アパート
新築一棟アパート:8%、新築一棟マンション:6%
中古一棟アパート:9~10%、中古一棟マンション:7~8%
一戸建て新築:10%、中古:15%