更新日： 2025.02.07
「大阪でのワンルームマンション投資」が東京よりおすすめな3つの理由|投資におすすめの地域も紹介
もくじ
この記事では、主にサラリーマンの、これからワンルームマンション投資を始める人向けに、「大阪でワンルームマンション投資を行うことが有利な理由」と、大阪市内での「エリア別の将来性・おすすめ度」等について詳しく解説します。
大阪市で将来性の高いおすすめのエリアは以下の３つです。
① 北区：梅田駅や大阪駅を中心とした北区は、商業施設やオフィスが集積しており、交通の便も良いためかなり人気のエリアです。大阪駅周辺は比較的お金に余裕のある富裕層向けの物件が多く、1LDKになると家賃20万円程度が相場になります。
② 中央区：大阪市の中心に位置する中央区は観光スポットが多く、大阪を代表するエリアです。大阪駅周辺と同じく比較的お金に余裕のある富裕層向けの物件が多く、1LDKになると家賃23万円程度が相場になります。
③ 福島区：大阪駅や梅田駅に近く暮らしやすい福島区は、商店街や個人店が多く、また人気の飲食店も豊富にあります。ファミリー世帯からの需要が多く、家賃12万円〜20万円程度の1LDK・2LDKといった間取りのワンルームマンション投資がおすすめです。
大阪は物件価格が安く、利回りが高い上、賃貸需要が安定しているため、うまくエリアと物件を選べば投資として非常に魅力的です。
ただし、エリア選びを間違えると空室リスクや賃料下落のリスクがあるため、慎重に物件選定を行うことが重要です。
- 大阪駅周辺を中心とした大規模再開発「うめきたプロジェクト」やリニア中央新幹線の開発が注目されている。
- 梅田駅周辺を中心として商業施設の地価が上昇している一方で、住宅地の地価は比較的安定している。
- 大阪市は転入者が多く、20代の単身世帯をはじめ、中国人やベトナム人が増えている。
大阪がワンルームマンション投資におすすめな３つの理由
理由①：北エリアを中心とした再開発が盛んで、不動産投資の将来性が期待できる
【2025年に実施される大阪市内の再開発事業 一覧】
| 再開発エリア | 事業名称 |
|---|---|
| 大阪市内 | 大阪ステーションシティ |
| 大阪市内 | グラングリーン大阪(GRAND GREEN OSAKA) |
| 大阪市内 | ダイヤモンド地区 |
| 大阪市内 | 西梅田プロジェクト 西梅田再開発事業 |
| 大阪市内 | 阿倍野再開発事業 |
| 大阪市内 | 中之島西部地区 中之島四丁目北地区土地区画整理事業 |
| 大阪市内 | 天神橋七丁目第一市街地再開発事業 |
| 大阪市内 | 天神橋七丁目第二市街地再開発事業 |
| 大阪市内 | 大阪ベイタワー |
| 大阪市内 | 大阪ビジネスパーク地区 |
| 大阪市内 | 福島1丁目 再開発地区 |
| 大阪市内 | 大阪築港再開発事業 |
| 大阪市内 | 咲洲コスモスクエア地区のまちづくり |
| 大阪市内 | 南海電鉄大阪球場再開発事業 |
| 大阪市内 | 大阪上本町駅ターミナル再開発事業 |
| 大阪市内 | 茶屋町東地区第1種市街地再開発事業 |
大阪市内は、大阪駅・梅田駅を中心とした「北エリア」と、難波駅を中心とした「南エリア」に分けられることが多いです。
少し前までは「南エリア」がメインでしたが、大阪駅周辺を中心とした大規模再開発「うめきたプロジェクト」が注目され、新たなランドマークとなる「グラングリーン大阪」ができるなど、近年では「北エリア」がメインとなっています。
また2037年の開通に向けたリニア中央新幹線の開発も進んでいます。これまで品川〜新大阪間を約2時間30分程度かかっていたものが、わずか67分で移動できるようになります。
より東京と大阪の距離感が短くなり、人の行き来が活発になると考えられます。
その他にも、2030年にIR（総合型リゾート）誘致、2031年の「なにわ筋線」の開通など、様々な開発事業が進んでおり、大阪駅を中心として今後も地価が上がり続けると考えられます。
理由②：梅田を中心として、商業施設の地価上昇率が高い
【大阪市の平均変動率の推移 一覧】
| 平均変動率 | ||
|---|---|---|
| 住宅地 | 商業地 | |
| 平成28年 | 0.5% | 8.0% |
| 平成29年 | 0.5% | 8.0% |
| 平成30年 | 0.6% | 8.4% |
| 令和元年 | 1.0% | 13.1% |
| 令和2年 | 0.3% | 2.6% |
| 令和3年 | 0.2% | 2.0% |
| 令和4年 | 1.1% | 1.7% |
| 令和5年 | 4.5% | 10.6% |
※大阪府による「大阪府基準地価格調査（地価調査）」を参考に作成
「うめきたプロジェクト」の影響もあり、梅田駅周辺の地価が上昇傾向にあります。
商業地は地価が安定せず、平均変動率も上下しやすい傾向にありますが、住宅地は比較的安定しており、今後より再開発が行われるにあたって、大阪の地価上昇率はより高くなると考えられます。
【2023年1月～6月における主要都市の利回り 一覧】
| エリア | 平均価格 | ||
|---|---|---|---|
| 築 10 年未満 | 築 10 年～ | 築 20 年～ | |
| 全国平均 | 4.48% | 4.87% | 7.98% |
| 東京 23 区 | 4.10% | 4.43% | 6.26% |
| 横浜市 | 4.35% | 4.74% | 8.01% |
| 名古屋市 | 4.65% | 5.24% | 9.69% |
| 大阪市 | 4.81% | 5.19% | 7.43% |
| 福岡市 | 4.54% | 5.36% | 8.65% |
※健美家による「収益物件四市場動向四半期レポート2023年4月～6月」を参考に作成
大阪市の利回りについては、全国平均よりも高い傾向にあります。
大阪市内で物件価格に大きな開きがあるため、価格を比較的安く抑えて購入できるエリアもあれば、東京並みに高いエリアもあります。
つまりエリアによって利回りが大きく変わり、空室率や家賃価格なども大きく変わってくるため、大阪市内でワンルームマンション投資をする場合はエリアの選定が非常に重要になります。
ワンルームマンション投資の利回りについて詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
理由③：賃貸需要が高いので入居率が安定している
【大阪市の人口推移 一覧】
| 人口 | 増減数 | 増減率 | |
|---|---|---|---|
| 2020年 | 2,753,170 | 11,834 | 0.43% |
| 2021年 | 2,748,839 | -4,331 | -0.16% |
| 2022年 | 2,758,013 | 9,174 | 0.33% |
| 2023年 | 2,773,417 | 15,404 | 0.56% |
| 2024年 | 2,795,562 | 22,145 | 0.79% |
※大阪市計画調整局による「大阪市の推計人口・人口異動」を参考に作成
大阪市の人口が増加傾向にあり、上記の表からも年間約１万人〜２万人程度増えていることがわかります。
こうしたことから、賃貸需要は今後も増え続けると考えられます。
大阪府の新築マンションと中古マンションはどっちがお得？
新築マンション投資と中古マンション投資の比較
【ワンルームマンション投資 比較結果一覧】
| 投資方法 | 難易度 | リターンの大きさ | リスク | 投資期間 |
|---|---|---|---|---|
| 新築ワンルームマンション投資 | 普通 | 小さい〜普通 | 普通 | 中期〜長期 |
| 分譲マンションの一部屋を新築で購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得たり、将来的に売却するなどをして利益を出す投資方法です。 | ||||
| 投資方法 | 難易度 | リターンの大きさ | リスク | 投資期間 |
| 中古ワンルームマンション投資 | 普通 | 小さい〜普通 | 小さい | 中期〜長期 |
| 分譲マンションの一部屋を中古で購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。 | ||||
新築ワンルームマンション投資の特徴
新築ワンルームマンション投資は、新築マンションの１部屋（ワンルーム）を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。また将来的な売却によるキャピタルゲインを得ることも期待できます。
新築ワンルームマンション投資について詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
中古ワンルームマンション投資の特徴
中古ワンルームマンション投資は、中古マンションの１部屋（ワンルーム）を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。
新築ワンルームマンション投資との違いは、初期費用が抑えられることで利回りを高くすることができ、また過去の入居者情報や家賃情報といった実績データをもとに戦略を立てられることです。
中古ワンルームマンション投資について詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
大阪府内の新築マンションと中古マンションの価格相場を比較
【2024年の新築マンションと中古マンションの価格相場 比較一覧】
| エリア | 新築マンションの平均価格 | エリア | 中古マンションの平均価格 |
|---|---|---|---|
| 福島区 | 1億6,190万円 | 中央区 | 5,930万円 |
| 浪速区 | 1億194万円 | 西区 | 5,366万円 |
| 中央区 | 9,307万円 | 浪速区 | 5,344万円 |
| 淀川区 | 9,188万円 | 北区 | 5,059万円 |
| 港区 | 8,915万円 | 福島区 | 4,860万円 |
| 西区 | 8,881万円 | 天王寺区 | 3,967万円 |
| 天王寺区 | 8,647万円 | 都島区 | 3,391万円 |
| 北区 | 7,013万円 | 淀川区 | 2,975万円 |
| 西淀川区 | 4,210万円 | 港区 | 2,680万円 |
| 都島区 | 4,805万円 | 西淀川区 | 2,169万円 |
※LIFULL HOME‛Sによる「京都府が大阪府を大きく上回る30.6％の価格急上昇！LIFULL HOME'Sが近畿圏2府4県における2024年新築マンションの平均価格を調査」を参考に作成
大阪駅周辺エリアのワンルームマンションの価格は上昇し続けており、新築マンションの場合は福島区が一番高く、中古マンションの場合は中央区が一番高いという結果になっています。
今後もマンション価格が上がっていくことが見込まれるので、売却を目的としたワンルームマンション投資などは、今後ますます可能性があると考えられます。
※引用元：株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年12月」
不動産経済研究所による「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年12月」によると、2021年12月の平均価格が4,00万円程度なのに対して、2024年12月の段階では5,000万円程度まで上がっている事がわかります。
こうしたことから、売却目的の場合はそれほど利益が見込めないと考えられるので、「賃貸収益目的」で物件を選んだ方が良いと考えられます。
大阪でワンルームマンション投資をする際の注意点
- 注意点①：物件購入エリアの選定が重要になる
- 注意点②：大阪市は人口の社会増によって成り立っている
注意点①：物件購入エリアの選定が重要になる
大阪でワンルームマンションを購入する場合、一番気をつけないといけないのが「エリア選定」です。
東京と比べて将来的に物件価値が下がる可能性の高いエリアが多く、エリア選定を間違えてしまうと、当初想定していた家賃を大幅に下げることになります。
再開発が進んでいる「北エリア」や「南エリア」といった都心部の場合、家賃が下がる見込みは低いですが、人気が集中しているため、なかなか購入しにくい状況です。
一方で都心部を少し離れたエリアは比較的購入しやすいですが、将来的に物件価値が下がる可能性が高いです。
注意点②：大阪市は人口の社会増によって成り立っている
大阪市は、「社会人口が増加しており、自然人口は減少している」という特徴があります。
つまり、出生数が死亡者数に追いついていない状態で、他の場所から来る人たちによって人口が増え続けている状態です。
特に20代をはじめとした単身者の移住が多く、大阪市内のワンルームマンションがその受け皿となっています。また近年は外国人も増えており、中国やベトナムといった国籍の移住者が目立つようになっています。
大阪府で「不動産投資におすすめのエリア３選」
①：北区エリア
梅田駅や大阪駅を中心とした北区は、商業施設やオフィスが集積しており、交通の便も良いためかなり人気のエリアです。
大阪駅周辺を中心とした「うめきたプロジェクト」が注目されており、新たなランドマークである「グラングリーン大阪」ができるなど再開発が盛んに行われています。「うめきたプロジェクト」の影響もあり、梅田駅周辺の地価は上昇傾向にあるため、今後も上昇すると思われます。
こうしたことから、大阪駅周辺は比較的お金に余裕のある富裕層向けの物件が多く、1LDKになると家賃20万円程度が相場になります。
②：中央区エリア
大阪市の中心に位置する中央区は観光スポットが多く、大阪を代表するエリアです。
有名企業の本社や支店、行政機関・商店街なども集積しているため、ワンルームマンションの家賃相場も高い傾向にあります。
一方で犯罪率が大阪府内でワースト１位という事もあり、治安の悪さやオーバーツーリズムなどが懸念されています。
中央区の中でも比較的治安のいいエリアを選定することが成功のカギで、大阪駅周辺と同じく比較的お金に余裕のある富裕層向けの物件が多く、1LDKになると家賃23万円程度が相場になります。
③：福島区エリア
大阪駅や梅田駅に近く暮らしやすい福島区は、商店街や個人店が多く、また人気の飲食店も豊富にあります。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアなども多く、その生活のしやすさからファミリー層に人気です。
福島区の平均家賃相場は大阪市の中では少し高めですが、北区と比較すると安いので、利便性の高さと生活のしやすさから人気のエリアとなっています。
そうしたことからも、ファミリー世帯からの需要が多く、家賃12万円〜20万円程度の1LDK・2LDKといった間取りのワンルームマンション投資がおすすめです。
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