【初心者向け】「ワンルームマンション投資」の物件の選び方|購入時のチェックポイント・買ってはいけない物件の特徴や良い物件を見つける方法まで

1. ワンルームマンション投資初心者が知っておくべき３つの物件選びの方法

基本１.物件購入時に見るべきポイント５選

＜図：ワンルームマンションを購入する際のポイント＞

ワンルームマンションを購入する時に、まず「見るべき」ポイントは５つです。
・「マンションの立地と周辺環境」
・「物件の内装チェック」
・「建物に関する情報」
・「家賃相場や利回りなど」
・「物件を取り扱う不動産会社」

この５つを意識することで、成功する可能性がグンと上がります。

基本２.初心者が絶対に買ってはいけない物件

＜図：ワンルームマンション投資で買っては行けない物件の特徴＞

セールスマンから不利な事実を隠されて、物件をおすすめされる可能性もあるので、「買ってはいけない物件」の特徴は事前に把握しておきましょう。
・「物件状況が悪い」
・「資産価値の下落や空室が発生する可能性がある」
・「マンションの不便さ不衛生さ」
・「入居者とのトラブルが発生する物件」
・「競売にかけられている物件」

基本３.いい物件を見つける方法

＜図：いい物件を見つける方法＞

「いい物件を見極める方法」「買ってはいけない物件の特徴」を把握した上で、「実際にいい物件を見つける方法」について気になる方も多いと思います。

良い物件を見つける方法は、主に３つあります。
・「不動産会社から情報を流してもらう」
・「県や市の都市開発状況を確認する」
・「不動産投資家が集まるコミュニティに参加する」

初心者であればあるほどwebサイトなどで物件を見つけようとしますが、本当にいい物件の情報は、ポータルサイトに載っていない事が多いです。
仮に載っていたとしても、すぐに売り止めになります。

2.物件購入時に見るべきポイント5選についての開設

2-1.マンションの立地と周辺環境

立地の良い物件を選ぶ際には、
・「市区町村単位でエリアを調べる」
・「地域ごとの個別事情を勘案する」

の二点に注意しましょう。
市区町村単位で人口増加率を調べ、人口増加の多いエリアを選ぶのが無難です。

また、
・「大学近くで学生の賃貸需要が見込める」
・「スーパーや病院といった周辺環境か良い」
・「最寄り駅の乗降者数が多い駅の周辺」
・「物件の周辺に賃貸需要の見込める向上や施設がある」

など、周辺環境まで細かく調べ、需要が見込めるか検討します。
実際に駅から物件までの道を歩いてみたり、Googleマップで周辺環境をしっかり調べるなど、物件の周辺環境は必ず確認しましょう。

2-2.物件の内装チェック

必ず実際の物件を見に行くようにしましょう。
そしてその際に、以下のポイントまで細かくチェックしましょう。

・25㎡以上の面積
　※単身世帯の男性や大学生を対象に、最低限の家具家電が置ける広さを確保する

・無駄のない間取り・正方形に近い形の物件を選ぶ
　※廊下が長い部屋・デッドスペースがある部屋は避けましょう
　※長方形過ぎる物件は家具の配置に困るので避けましょう

・過剰な設備が施されていない
　※浴室テレビや洗濯機などが常設されていると修理費用がかかります
　※メンテナンス費用も見越した設備の部屋にする

・独立型キッチン、バス・トイレが別、充実した収納　
　※独立洗面台があればなおベストです

・ある程度の防音対策がされている
　※建設の仕様を確認しましょう

・（女性をターゲットにする場合）セキュリティ対策が万全である
　※オートロック・ダブルロック・モニター付きインターホンなど

2-3.建物に関する情報

部屋のチェックと同様に、建物（マンション）自体のチェックも欠かさず行いましょう。
その際には、最低でも以下のポイントをチェックしましょう。

・築年数が30年未満の建物
　※地震などの耐震基準を重視して、築21年以内の建物がおすすめです

・外壁などの外観がキレイ
　※外壁がキレイな建物は、管理業者の管理が行き届いている証拠です

・災害に強い構造
　※ＲＣ構造・ＳＲＣ構造がベストです

・ゴミ置き場、エレベーター、通路などの設備がキレイ

2-4.家賃相場や利回りなど

家賃設定を間違えてしまうと、空室などのリスクが発生します。
競合物件ができやすい需要の多いエリアなどでは、周辺状況に合わせた適切な家賃相場を把握して設定することが重要です。

賃貸サイトなどを活用して、周辺物件の入居率や家賃相場を必ず調べましょう。

理想の利回りは、
新築物件であれば3％〜10％で、
中古物件の場合は5.5％〜15％です。

物件の購入価格と家賃から利回りを計算し、事前に資金計画を立てておきましょう。

2-5.物件を取り扱う不動産会社

長期間運用するので、並走してくれる不動産会社選びは非常に重要です。

信頼できるかどうか見極めるポイントは三つあります。
・「物件の外観・内観・周辺状況など、１件に対して複数の写真を掲載している」
・「駅から近く、一階に店舗を構えている」
・「取扱い物件の件数が多い」

です。

信頼・実績のない会社を選ぶと、「そもそも利益の出しづらい物件」を買わされるという場合もあり、実際、それはしばしば生じる問題です。

3.初心者が絶対に買ってはいけない物件

ここでは、初心者がワンルームマンションを購入する際に避けた方がいい物件の特徴を紹介します。

またその際に、「変えられる特徴」「変えられない特徴」という基準で確認し、設備や壁の色など、「変えられる特徴」はリノベーションなどで対応しましょう。

3-1.物件状況が悪い

購入する前に、必ず内見に行きましょう。
その際に物件の状況を確認するかと思いますが、修繕がまったく行われていない物件はなるべく避けましょう。

リノベーションに多大な費用が発生するので、初期費用が増えます。

「立地がいい」「他の物件よりも圧倒的に安い」など、リノベーション費用を補填できるだけのメリットがあれば購入を検討してもいいですが、初心者の場合は基本的には避けましょう。

また部屋の間取りも重要です。
「幅が狭く奥行きがある」「天井が低い」「デッドスペースがある」といったように、使い勝手の悪い間取りの物件は避けましょう。
確認する際に「自分が住む」という視点を忘れずに内見に挑みましょう。

3-2.資産価値の下落や空室が発生する可能性がある

不動産投資で一番重要なのは「空室を作らない事」です。
投資計画の成功には、「空室」がでない事が大前提になります。

そして空室対策に一番影響するのが「立地」です。
「立地」次第で入居者の集まり具合が大きく異なります。

・人口が減少しているエリア
・工場や大学、大型スーパーが移転する予定のエリア
・大型道路や線路の近くで騒音と振動がうるさい

など、空き室が発生し易い条件のある立地は絶対に避けましょう。

立地のチェックポイントは以下の通りで、物件選びの際に参考にしましょう。

・交通アクセス（駅やバス停からの距離）
・生活の利便性（周辺のコンビニやスーパーの有無）
・教育/医療市施設の有無
・入居率と家賃相場（周辺の入居率や家賃相場を確認）
・地域の発展性（開発計画などがあるかどうか）

「立地」を間違えると、「空室」が出て家賃収入がゼロになり、ローンの返済だけが残るという悲惨なケースもしばしば生じています。

3-3.マンションの不便さ・不衛生さ

部屋を確認する際、建物自体のチェックも欠かさず行いましょう。
その際に、以下のポイントを必ず確認しておきましょう。

・マンションの外壁が汚く、ヒビが入っている
・ポストや廊下、ゴミ捨て場などの共用部分が不衛生である
・駐車場や駐輪場が少ない

建物の管理人や管理業者による手入れが行き届いているか、実際に建物の中を歩き回って確認します。
また管理が行き届いているかどうかは、家賃設定時の管理費に影響してきます。
管理費に見合った管理状況でないと、空室のリスクに繋がります。

3-4.購入自体がマイナスになる物件

建物自体が避けた方がいい物件もあります。
購入時には、不動産会社に以下の点を必ず確認しましょう。

中には不動産会社が報告する義務のある項目もありますが、あえて報告しない事もありますので、必ず確認しましょう。

・事故物件
・違法建築物に該当する物件
・入居者トラブルの多い物件
・競売物件

特に「入居者とのトラブルが多い物件」は、表面上ではわからないものの、購入後に発覚してからでは遅いので、内見時に入居者の様子なども確認しておきましょう。
また不自然に長く購入されていない物件の場合は、不動産会社にその理由まで確認しましょう。

4.いい物件を見つける方法

4-1.不動産会社から情報を流してもらう

・Webサイトではなかなか良い物件の情報を得ることができない

良い物件を見つけるために、Webサイトを活用する人も多いと思います。
特に初心者の場合は、探す方法もわからないので、Webサイトに頼らざるを得ないかと思います。
しかし、本当にいい物件の情報は、ポータルサイトに載っていない事が多いです。
仮に載っていたとしても、すぐに売り止めになります。

「ではどうしたら良い物件の情報をゲットできるのか？」

不動産会社から情報を流してもらうことです。

「Webサイトに掲載される前の情報」「不動産会社だけが持っているオリジナルの情報」など、不動産会社に情報が集約されるので、その基にアプローチするのが効率的です。

・本当にいい情報は不動産会社から直接教えてもらう

不動産会社は、懇意にしている顧客であればあるほど、良い物件情報を提供してくれます。
一方で、初心者の場合は関係性も薄いことから、なかなかすぐに良い物件を紹介してもらえないかもしれません。

そこで、初心者の場合は営業マンに対する姿勢が重要になります。
・購入する意思があることを伝える
・不動産投資の明確な計画/目的/ゴールを伝える

この二点を説明することで、営業マンの印象に残る顧客となり、自分の要望に合った物件を紹介してもらえやすくなります。

関連記事：【初心者向け】はじめての不動産投資を成功させる「５つのコツ」

4-2.県や市の都市開発状況を定期的に確認する

・再開発マップで検索

購入エリアを決める際に重要なのが、「今後も需要が見込めるか」です。
人口が増え続けているエリアや、今後人口が増えるだろうエリアを探す必要があります。

その際に参考になるのが、「再開発マップ」と言われるものです。
全国市街地再開発協会が提供するサイトで、開発が進んでいるエリアを検索する事ができます。

より詳しく知る場合は、県や市区町村の公式サイトとあわせて利用することをおすすめします。

参考：再開発マップ

4-3.不動産投資家が集まるコミュニティに参加する

Webサイトや不動産会社以外に、「経験者（先輩）に聞く」というのも有効的です。

経験者であればあるほど、不動産投資に関するノウハウや最新情報にも詳しいです。
不動産投資に関する様々なコミュニティがあるので、参加してみるのもおすすめです。

・不動産投資家が集まる主なコミュニティ一覧

・全国大家の会
https://www.ooyanokai.com/
・大家さん学びの会
https://ooya-manabi.com/
・これから大家の会
http://start-owner.com/
・TerraCoya大家の会
https://terracoyaooya.com/