年収800万円のサラリーマンがやっている「不動産投資」のやり方と事例

1.半数以上が年収800万円以下から不動産投資を始めている

＜不動産投資を始めた時の年収の図＞

「不動産投資を始めるときの基準は年収700万円」です。
年収800万円の方はメガバンクからの融資も通りやすくなります。

不動産投資を始めた時の年収は「600万〜800万円」が最多で、次いで「400万〜600万円」が多くなっており、年収400万円〜800万円で全体の46％を占めています。
※不動産投資サイト「楽待」を運営する株式会社ファーストロジックの調査による

年収800万円以下が全体の60％を占めていることがわかります。

1-1.年収800万円のサラリーマンの平均貯蓄額と投資額

金融広報中央委員会による「家計の金融行動に関する世論調査（令和４年）」をもとに、年収800万円の平均的な貯蓄額を計算します。

生活に支障が出ない、無理のない貯蓄額は「手取りの1〜２割」と言われています。

年収800万円のサラリーマンの場合、手取り額が約638万円になります。
つまり、年間で最大約128万円、月間約10万円であれば、無理なく貯蓄に回すことが可能です。

従って、最大で月約10万円程度を不動産投資に回す事が可能です。

2.年収800万円のサラリーマンは不動産投資をすると、いくら儲かるのか？

賃貸収入から「ランニングコスト」「ローンの返済額」を引いた金額が利益になります。

＜不動産投資の利益　計算式＞

｛「年間の家賃収入」ー（「年間のランニングコスト」ー「ローンの返済額」）｝＝「年間利益」

※なお上記の計算では、空き室のリスクなどは含まれていません。
※空き室が発生した場合は家賃収入がゼロになるのでお気を付け下さい。

最後に具体的な数字を入れて計算しますので、まずは各項目の説明を行います。

2-1.平均的な家賃価格は？

2022年に行われた国土交通省による「住宅市場動向調査」によると、月間家賃の全国平均が73,843円であり、三大都市では平均86,887円でした。
※国土交通省「令和4年度 住宅市場動向調査 報告書」

つまり、一部屋所有すれば7万〜9万/月程度の収入が一般的に期待できます。

2-2.ランニングコストの内訳は？

中古ワンルームマンションの場合、毎月1万円〜1.5万円のランニングコストが発生します。

主なランニングコストの項目は下記のとおりです。
・建物管理費
・修繕積立金
・管理業務費（保険・税金 etc）
・金融機関への返済費（融資を受けた場合）　等

2-3.ローンの返済額は？

適切な不動産投資における返済比率は40%〜50%と言われています。

家賃収入が10万円とした場合、4万円〜5万円をローンの返済に充てるのが理想です。

2-4.年間いくら儲かるのか？（収益シミュレーション）

現金一括で買った場合は？

ローンの返済がないので、計算式はシンプルになります。
家賃収入からランニングコストを引いた金額が利益になります。

・家賃：月8万
・ランニングコスト：月1万円

＜不動産投資利益の計算式＞

８万円（家賃） ー １万円（ランニングコスト） ＝ ７万円（利益）

毎月７万円の利益となり、年間にすると84万円の利益を得ることができます。

ローン（融資）を活用した場合は？

金融機関から融資を受けた場合、毎月ローンの返済が発生します。
ローンの返済額は、家賃に対して40%〜50%で想定しておきましょう。

・家賃：月8万
・ランニングコスト：月1万円
・ローンの返済額：月4万円

＜不動産投資利益の計算式＞

８万円（家賃） ー {１万円（ランニングコスト）+４万円（ローンの返済額）｝ ＝ ３万円（利益）

毎月３万円の利益となり、年間にすると36万円の利益となります。

ローンを受けていない場合と比べて、半額近くまで減ります。

2-5.理想の利回りは？

最後に、ワンルームマンション投資における理想の利回りを紹介します。
利回りとは、購入した物件に対して、家賃収入がどれくらい得ているかを表す数値です。

理想的な利回りは、
新築物件であれば3％〜10％で、
中古物件の場合は5.5％〜15％です。

利回りの計算方法は下記のとおりです。

＜不動産　利回りの計算式＞

利回り＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100

3.「年収800万円のサラリーマン」が組めるローンは8000万円程度

年収800万円のサラリーマンが融資を受けられる金額は最大8,000万円程度と言われています。
平均返済率は収入の15%〜25%であり、平均的な返済期間は25年〜35年程度です。

後ほど詳述しますが、年収800万円の場合、都心部にある4,000万円前後の中古区分マンションを複数戸あるいは、郊外や地方にある8,000万円程度の新築マンション一棟を購入することができます。

3-1.【想定事例】3,000万円の物件をフルローンで購入した場合の利益イメージ

不動産投資を始める際に、3,000万円の物件をフルローンで購入したとします。

20%の利息を足して合計3,600万円を返済することになります。
35年かけて返済する場合、毎年約103万円の返済となり、月にすると約8.5万円の返済となります。

これを先ほど計算した収益のシミュレーションと照らし合わせて考えます。
ローンの返済額を家賃に対して40%〜50%で想定した場合、家賃は11.9万円〜12.75万円に設定する必要があります。

・家賃：月12万
・ランニングコスト：月1万円
・ローンの返済額：月8.5万円

12万円（家賃） ー {１万円（ランニングコスト）+8.5万円（ローンの返済額）｝ ＝ 2.5万円（利益）

毎月の収益が2.5万円となります。

3-2.年収800万円のサラリーマンに「ねらい目の金融機関」

年収800万円のサラリーマンの場合、メガバンクなどから不動産投資関連の融資を受けられる可能性が高くなります。

また「物件の有益性」「物件の担保評価」「申込者の属性（勤続年数等）」によってより審査が通りやすくなります。
特に勤続年数や他の借り入れの有無などが重要で、逆に勤続年数が短いと金融機関にとってはマイナス評価になります。

年収800万円のサラリーマンにとってねらい目の金融機関は以下の通りです。

＜年収800万円のサラリーマンにとってねらい目の金融機関一覧＞

・日本政策金融公庫
・商工組合中央金庫
・ノンバンク（消費者金融・信販会社など）
・SBJ銀行
・ネット銀行
・地方銀行
・オリックス銀行
・メガバンク

4.年収800万円のサラリーマンが購入できる物件の価格・種類・立地

年収800万円の人が不動産投資を始める場合、

「都心部にある4,000万円前後の中古区分マンションを複数戸あるいは、郊外や地方にある8,000万円程度の新築マンション一棟を購入するのがおすすめです。」

ワンルームマンション物件の選び方に関しては、こちらの記事で詳しく紹介しています。
→過去の記事に飛ばす

東京中古マンション相場によると、東京23区の中古マンションの平均価格は4209万円だそうです。
しかし、港区や渋谷区、千代田区などの平均価格が6000万円以上と平均価格を大きく上回っています。
一方で3000万円以下の区も多く、全国的な平均価格も3000万円程度と言われています。

5.不動産投資で「節税」する方法

不動産投資をすることで節税できる項目としては以下の通りです。

・所得税
・住民税

所得税とは

所得税とは、所得から費用を差し引いて算出される税金の事です。

会社員の場合、一般的には所得税を引いた金額が渡されるようになっています。
日本では累進課税制度という制度を採用しているので、所得額が高くなればなるほど税率も上がっていきます。

住民税とは

住民税とは、都道府県と市区町村が課している税金です。住民税は所得に応じて決まります。所得額が高くなればなるほど住民税率も上がっていきます。

5-1.節税でどれだけお得になるか？

損益通算によって所得額を少なく申告することで節税対策を行うことができます。

損益通算による節税の仕組み

損益通算は、マンション購入時に大きく節税することができます。
不動産投資における損益通算とは、赤字が生じた場合に給与所得などの他の収入から赤字分を差し引き、所得税や住民税が算出されます。
例えば、2500万円でワンルームマンションを購入し、家賃収入が発生していない場合、赤字が2500万円あることになります。
2500万円が初年度でまるまる赤字になるわけではありませんが、年収600万円から赤字分を差し引いた額を所得額として申告でき、所得税と住民税の税率を軽くすることができます。

その他の経費計上

不動産投資には様々な経費が掛かります。
必要経費として計上できるものを下記にまとめておきます。
損益通算によって所得税・住民税を軽減することができるので確認しておきましょう。

6.【想定事例】年収800万円のサラリーマンが不動産投資を始めた場合

6-1.融資を受けずに中規模都市の物件を複数購入した事例

大手企業の管理職として働きながら、不動産投資に関する勉強を始め、複数のマンションを運用している事例です。

退職後の資産運用に向けて不動産投資を始め、順調に物件の数を増やしています。
中古で安い物件を購入し、リノベーションで価値を高め、入居率と家賃を高めることができています。

こうして始めた不動産投資の収益は以下の通りです。

318万円（家賃） ー 30万円（ランニングコスト）＝ 288万円（利益）

今後も物件数を増やしていく予定で、順調に複数戸の運用に成功している事例です。

6-2.頭金を準備して都内の新築物件を一棟購入した事例

退職金の一部と貯金を資産運用のために不動産投資に回し、都内のマンションを一棟購入した事例です。

コロナの影響もあり、資産運用に興味を持つようになりました。
コツコツ貯めた貯金と金融機関から融資を受けて中古マンションを一棟まるまる購入することができました。

年間の家賃収入が530万円で、ここから「年間のランニングコスト」と「年間の返済額」を引くことで、年間の利益が出ます。

ローンを返済しながらでも年間240万円の収入が入ってくるようになりました。
部屋のリノベーションも検討しており、今後は家賃も上げていく予定です。

こうして始めた不動産投資の収益は以下の通りです。

530万円（家賃） ー {50万円（ランニングコスト）+240万円（ローンの返済額）｝ ＝ 240万円（利益）

6-3.融資を受けながらに地方都市の中古物件を複数購入した事例

地方都市のワンルームマンションを安く購入し、複数を運用している事例です。
エリア的に人口が増えているエリアで、新しいマンションが毎年建築されています。
しかし中古マンションのニーズも増していることから、先手を打って中古マンションを複数買ったことで、安定して収益化が見込めています。

こうして始めた不動産投資の収益は以下の通りです。

460万円（家賃） ー { 60万円（ランニングコスト）+200万円（ローンの返済額）｝ ＝ 200万円（利益）