更新日： 2023.02.09
不動産投資における物件購入の流れ
1.物件購入までの流れ
不動産投資においては、まず物件を購入しないことには話しになりません。
そこで、ここでは、物件を購入するまでの流れを説明します。
まずは、不動産の購入目的と資産形成の最終目的をはっきりさせましょう。
これをはっきりさせることにより、自分が必要な物件がどのようなもので、どの程度まで物件を取得すればよいのか、というのが見えてきます。
これをはっきりさせておかないと、何を買っていいかわからずに失敗に終わります。
次に予算を決めましょう。
目的も目標もはっきりすれば、どんな物件が良いかがわかります。
しかし、不動産の価格というのは物件毎に大きく違います。
そこで、どの程度までなら問題なく買えるのか、というのを頭金や融資枠なども含めて考えてみましょう。
そして、資料を集め物件を探し、取り扱っている不動産会社に連絡、詳細を確認し、詳細が分かればそれをもとにキャッシュフローなどの事業計画を作成します。
事業計画をきちんと立てることができれば手を出して良い物件か否かを決定できます。
その上で購入しようと考えれば、内覧・現地確認を行い、購入の申し込みを行います。
この後、金融機関に融資の審査を申し込んで、融資が受けられそうか確認しておきましょう。
また、管理会社も決定しておくことで、購入する物件の賃貸借契約の条件もあらかじめ知ることができ、リスクが減らせます。
そして、ローン特約付売買契約を結ぶことで、もしも融資が通らなくとも違約金なしで契約解除を行えるようにしておきます。
そして、金融機関と融資の契約をし、物件の引渡しを受ければ物件購入完了です。
2.内覧・現地確認のポイント
先述のように、物件を購入するまでにはすることがたくさんあります。
しかし、これは投資というものの性質がよく表されていることです。
孫氏の兵法ではありませんが、投資というのは購入時点で結果がある程度決まってきます。
そのため、購入までに様々なことを用意周到に準備し、購入にまでこぎつけるのです。
さて、この中で分かりにくいものといえば、まずは内覧・現地確認ではないでしょうか。
別段日常から不動産をまじまじと見ているわけではないからわからない、と言われる方もいるかもしれません。
そこで、ネットなどに内覧などをする際にチェックすべきポイントなどがたくさん出てきていますので、それらを利用し、自分は何を確認したいのか、ということをリストアップして内覧に臨みましょう。
例えば、立地や周辺環境が自分の投資計画に適応するのかも重要な要素です。
この立地や周辺環境なら事業用としてはいいかもしれないが、住居用としては不向き、といったことや、夜は街頭も少ないし危なそう、といったことです。
また、土地の利用状況も重要です。
最終的に売却する際に、売却しやすいものを選んでおくというのは必要なことです。
例えば地盤は軟弱ではないか、接道状況や前面道路の幅は何ｍか、土地の形状はどうか、隣地境界線や越境物などはどうかなどです。
建物に関しては、外壁のヒビやクラックがないか、塗装は塗りなおしが必要か、隣地との隙間はあるのか、給排水管は何を使っているのか、メンテナンスが必要なものはメンテナンスがしやすい場所にあるのか、管理状況や共用部にものが置かれているようなことはないか、など建物だけでなく、設備やトラブルが起こりそうな入居者が入りやすい環境にないかなどのチェックも必要です。
そして、チェックに当たっては、自分にわかることは自分で確認し、わからないことは不動産会社の担当者に確認し、自分が安心して賃貸物件として出せる、というまで確認しましょう。
そうすることで、不安なく物件を購入できます。
3.融資審査の注意点
融資審査が通らなければ融資を受けることができず、物件を購入できません。
そこで、融資審査で注意すべきポイントを紹介します。
まず、融資審査で最も基本的なことは自分の希望と銀行の融資の審査基準が合致することです。ですので、銀行が融資審査の際にどう考えるかを考えれば融資の審査が分かりやすいでしょう。
ポイントは3点です。
「その物件で見たキャッシュフローは黒字か否か」、「その人の財産、つまり資産から負債を差し引いた純資産はどうか」、「その人の属性はどうか」、です。
つまり、金・物・人のそれぞれで審査を行っているのです。
こうした点を考慮することができれば融資の審査も怖くありません。
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