【初心者向け】はじめての不動産投資を成功させる「５つのコツ」

初心者が知っておくべき不動産投資の5つのコツ

コツ１：初心者は、「６つのアクション」を必ず行う

初心者が不動産投資を始める時に、まず「最低限おさえて置くべき」アクションは４つです。

この６つを意識することで、成功する可能性が上がります。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ２：「不動産投資で失敗する理由」を知る

不動産投資で失敗する人の特徴は共通しており、以下が代表的な失敗理由です。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ３：良い「不動産会社」をパートナーに選ぶ

失敗を避けるためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社を選ぶ際には、上記のポイントを参考にしましょう。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ４：不動産投資の目的を整理する

「不動産投資での資産形成」を始める前に押さえておきたい重要なポイントです。
特に「事業計画書を作成する」のが重要で、これが今後の目指すべき方向性になってきます。

不動産投資の始め方についてより詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ５：「ワンルームマンション投資」を選ぶ

初心者におすすめの投資方法は、ワンルームマンション投資です。

少額でスピーディーに始める事ができます。
またサラリーマンでも始めることができ、運用の手間なく安定して稼げる可能性があります。

ワンルームマンション投資の仕組み

コツ１.初心者が行うべき「６つのアクション」の解説

1-1.不動産投資の目的と戦略の明確化

不動産投資を始めるには、まず「資産形成」や「老後の収入確保」などの目的を明確にし、具体的な目標金額や期間を設定します。
次に、投資対象やエリア、運用スタイル（短期売却・長期保有）を決めます。
さらに、自己資金や融資額などを基に、無理のない資金計画を立てることが重要です。

1-2.不動産投資会社の選定

不動産投資では、最低でも3社以上の会社に相談し、各社の特徴やアドバイスを比較しましょう。
実績や評判も事前に調査し、信頼性を確認することが重要です。

提供されるサービス内容も会社ごとに異なるため、自分に合ったサポートを選びましょう。
初めての場合は必ず面談を行い、物件や資金計画について質問を用意すると効果的です。

こうした準備を通じて、自分に最適で信頼できるパートナーを見つけられます。

1-3.投資物件の選定

物件選びよりも「エリア選定」が成功の鍵です。
将来性や賃貸需要を見据え、「人口増加」「再開発」「交通利便性」などを考慮しましょう。

また、投資成功には「継続的な収益」が不可欠です。
購入前に「表面利回り」だけでなく、「実質利回り」や「キャッシュフロー」もシミュレーションし、空室や修繕費などのリスクに備えることが大切です。

1-4.融資と契約の手続き

物件購入には事前に金融機関へ融資相談し、審査を早めに進めておくことが重要です。
条件に合う金融機関を選び、スムーズな手続きで購入チャンスを逃さないようにしましょう。

契約時には売買条件をしっかり確認し、契約成立後に支払う手付金の種類や金額（通常5〜10%）も確認が必要です。

1-5.物件引き渡しと管理準備

決済が完了すると正式に物件の所有権が買主に移り、不動産投資がいよいよスタートします。
物件の管理を管理会社に依頼することが多いですが、その際には必ず「管理手数料」を重視しましょう。
管理手数料の相場は「3%～10%」で、金額によってサポート内容が変わってきます。

キャッシュフローをベースに、自分にどういうサポートが必要か考えて管理会社を選びましょう。

1-6.賃貸運用の開始

不動産投資で安定収益を得るには、入居者の募集と審査が重要です。

管理会社を通じて募集し、家賃支払い能力や人柄を審査します。
賃貸契約後は、毎月の収支を正確に管理し、赤字経営を防ぐことが必要です。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ２.みんなが不動産投資で失敗する３つの理由の解説

2-1.最も多い理由は「想定以上に費用がかかったから」

不動産を経営するにあたって、初期費用だけでなくランニングコストや定期的な修繕費などがかかります。
こうした費用を想定せず、準備資金が底をついた結果、行き詰ってしまう事は結構あります。
多くの人はローンを組んで始めるので、借金だけが残る人も多いです。

また資金を準備していても、空室が続けば赤字経営に転じます。
やはりそれなりに資本を準備しておかないと、ちょっとした出費で破産する等の深刻な結果に繋がりかねません。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

2-2.失敗する一番の原因は「物件選び」

十分な資金を準備していても、空室が続けば出費だけが発生します。
そのため、「物件選び」は不動産投資で一番重要で、物件選びですべてが決まると言っても過言ではありません。

物件を選ぶときに見るべきポイントは、
・「マンションの立地と周辺環境」
・「物件の内装」
・「物件に関する情報」
・「家賃相場や利回り」
・「物件を取り扱う不動産会社」
と大きく５つあります。

また絶対に購入してはいけない物件の特徴としては、
・「物件状況が悪い」
・「資産価値の下落や空室が発生する可能性がある」
・「マンションの不便さ・不衛生さ」
・「入居者トラブルが発生している」
・「競売にかけられた物件」
やはり大きく５つ挙げられます。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ３.良い不動産会社を選ぶ為の「６つのポイント」の解説

3-1.店舗の口コミを確認する

まずは不動産会社に関する口コミを確認しましょう。Google検索などで口コミを確認する事ができます。
口コミ件数100件以上を一つの基準とし、口コミ内容と全体的な評価を確認しましょう。
「写真が掲載されているか」「サクラによる投稿でないか」まで確認し、悪評が多い場合は辞めておきましょう。

3-2.取引実績の件数を確認する

口コミを確認する際に、取引件数も確認しましょう。
取引の件数が多ければ多いほど、不動産に関するノウハウを多く持っている証明になります。
基準として、「売買棟数500棟以上」「管理戸数5000戸以上」の実績がある会社を選ぶといいです。

3-3.金融機関との取引件数を確認する

金融機関との取引が豊富だという事は、会社としての信頼性が高いことを意味します。
地方の不動産会社の場合、地方銀行や信用金庫といった地域密着型の金融機関と取引がある不動産会社がおすすめです。
場合によっては、有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。

3-4.税理士や弁護士などの専門家と連携している

不動産投資では、財務や法務に関する専門的な知識が求められるケースが多々あります。
不動産会社が税理士や弁護士と連携していると、そうしたときにスムーズに連携する事ができます。

3-5.駅近くの１階に店舗がある

不動産会社がどこに店舗を構えているか確認しましょう。
駅近くの一階に店舗を構えているという事は、会社自体が入居時の厳しい基準をクリアしている証明なので、信頼できる可能性が高いです。

また高い賃料を払えているという事は、会社の業績もいいことがわかります。

3-6.仲介だけでなく管理も行う

仲介だけでなく賃貸管理までサポートしてくれる会社であれば、物件購入後も継続してサポートしてもらえるので安心できます。

仲介だけ行う会社の場合、「売って終わり」という会社もあるので、利益が出ないような物件をおすすめしてくる可能性もあります。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ４.不動産投資で資産形成する「５つのコツ」の解説

4-1.事業計画書を作成する

＜事業計画書を作成するステップ＞

step１：ライフプランニングの作成
step２：現在の資産状況と今後の必要資産を考える
step３：資産を必要とする目的やスケジュールを明確にする
step４：維持費や管理費などの必要経費も考慮する

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

4-2.最初は少額から始める

これから不動産投資を始める初心者の場合、可能な限り初期費用は安く始めることをおすすめします。
最初は可能な限りリスクを抑えながら実際に不動産投資を経験し、慣れてきたら徐々に出資額を大きくして行きましょう。

初期費用を抑える方法として、中古物件の購入や金融機関からの融資金額を増やすなど、様々な方法があります。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

4-3.良い不動産会社を見つける

＜不動産会社選びのポイント＞

① 店舗の口コミを確認する
口コミ件数100件以上を一つの基準とし、口コミ内容や全体的な評価を確認しましょう。

② 取引実績の件数を確認する
取引の件数が多ければ多いほど、不動産に関するノウハウを持っている証拠になります。
また１件の物件に対して複数の写真を掲載しているかも重要なポイントです。

③ 金融機関との取引件数を確認する
金融機関との取引が豊富だという事は、会社としての信頼度が高いことを意味します。

④ 税理士や弁護士などの専門家と連携しているか確認する
不動産会社が税理士や弁護士と連携していると、何かあった時にスムーズに連携できます。

⑤ 駅近くの１階に店舗がある
駅近くの１階に店舗を構えている事は、会社自体が入居時の厳しい基準をクリアしている証拠なので、信頼できる会社の可能性が高いです。

⑥ 仲介だけでなく管理も行っている
物件購入後も継続してサポートしてくれるので、安心して運用することができます。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

4-4.目的に合わせたローンの組み方を考える

金融機関から融資を受ける際に注意すべきなのが、「いくら借りるのか（借入金額）」「いつまでに返すのか（返済期間）」です。

特に重要なのが返済期限で、無理に短い期間で設定してしまうと、毎月の負担が重くなり返済できなくなる可能性があります。

金融機関が重視しているのは「計画的に返済してくれるか」であり、毎月無理の無い範囲で返済を続け、金融機関との信頼関係を築いていきましょう。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

4-5.リスクを分散させる

＜リスクを分散させる方法＞

① 複数の物件を組み合わせて運用する
空室や家賃の未払いなどのリスクを分散させることができます。

② それぞれ別のエリアで運用する
同じエリアに物件を集中させると、災害や近隣エリアの開発などで人が流れる可能性があります。
この場合、一気に空室のリスクが高まります。

③ 物件の種別を変える
「単身世帯向け」「ファミリー向け」「鉄筋コンクリートの物件」「軽量鉄骨の物件」など、そのエリアに居住する人の属性に基づいて物件タイプを分散させます。

④ マンション投資の時期をずらす
不動産投資は経済状況などの影響を受け、それが利回りにも影響してきます。
購入するタイミングを分散させることで利回りへの影響も分散させます。

より詳しい内容は以下の記事で解説しているので、あわせてお読みください。

コツ５.「ワンルームマンション投資の仕組み」の解説

ワンルームマンション投資の仕組み

5-1.ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資は、マンションの一室を購入し、不動産会社に管理・運用を委託しながら家賃収入を得る投資です。
ローンを組んでいる場合は、家賃収入からローンを返済します。

5-2.ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンション投資の一番のメリットは、
少額の自己資金と金融機関からの融資で、手元資金があまりない方や収入が少ない人でもスピーディーに投資を始めることができます。
運用も不動産会社に任せられるので、手間なく長期的に安定して収入が入ってきます。

デメリットとしては、空室によるリスクや修繕費が発生する事です。
物件・立地選びを間違えると入居者が集まらず、収入が入ってこなくなります。
また設備の修繕費なども発生するので、赤字経営に陥るリスクもあります。

5-3.ワンルームマンション投資で成功するコツ

ワンルームマンション投資で成功するコツは「立地」です。
駅から徒歩10分圏内の利便性の高い物件を選ぶのがおすすめです。

また物件の近くにコンビニやスーパーといった商業施設があるか、学校や工場・オフィスなど入居見込みがあるかまで確認しましょう。
市や県の都市開発計画なども確認してみるのもおすすめです。

5-4.ワンルームマンション投資の始め方

まずはしっかり情報収集を行いましょう。
検討しているエリアの状況や金融機関での融資の組み方、物件の選び方など、本業の時間を割いてでも情報収集を行いましょう。

ワンルームマンション投資で抑えるべきポイントや成功する方法については、別の記事で詳しく解説します。

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