【初心者向け】「ワンルームマンション投資」のリスク|儲からないと言われる理由や失敗する人の共通点

1.ワンルームマンション投資初心者が知っておくべきリスクと成功率を上げる方法

基本1.ワンルームマンション投資で「失敗する理由」

＜図：ワンルームマンション投資で失敗する理由＞

ワンルームマンション投資で失敗する理由は、主に４つあります。
・「空室の長期化」
・「想定外の出費によるマイナス経営」
・「ずさんな資金計画を立ててしまう」
・「不動産会社選びを間違える」

初心者は特に失敗しやすいポイントです。
この４つを理解し、成功する可能性をグンと上げていきましょう。

基本2.ワンルームマンション投資が「儲からないと言われる理由」

＜図：ワンルームマンション投資が儲からない理由＞

ワンルームマンション投資を始めるときに、「儲からないからやめておけ」と言われることがあります。

その理由としては、
・「新築ワンルームマンション投資はそもそも儲かりにくい」
・「利回りが低い」
・「入居者の回転率が高く、空室が発生するリスクがある」
が考えられます。

それぞれ対策を立てておかないと、やはり「儲からない」という結果になります。
しかし対策を立てておけばクリアできる課題でもあるので、この記事を参考に進めましょう。

基本3.ワンルームマンション投資で「失敗する人の共通点」

＜図：ワンルームマンション投資で失敗する人の共通点＞

不動産投資を始めるときに、周囲から反対される人がいます。

その人は5つの特徴のどれかに該当している可能性があるので、特徴に当てはまる人は不動産投資を辞めましょう。
・「自己資金や貯金がない」
・「楽してすぐに稼ぎたいと考えている」
・「不動産投資について学ぶ時間がない」
・「行動力や決断力がない」
・「目先の情報を信じてしまう」

基本4.ワンルームマンション投資で「成功率を上げる方法」

＜図：ワンルームマンション投資で成功率を上げる方法＞

一般的に、不動産投資の成功率は10%と言われています。

初心者であればあるほど成功率も低くなるので、成功率を少しでも上げるために、上記のポイントを意識しましょう。

基本5.ワンルームマンション投資における「想定成功事例３選」

＜図：ワンルームマンション投資における「想定成功事例」＞

2.ワンルームマンション投資で「失敗する理由」

2-1.空室の長期化

失敗する一番の理由は、「空室」です。

もし空室が長期化してしまうと、下記の様な問題が発生する可能性があります。

①キャッシュフローの悪化

ローンの返済や管理費・修繕費・税金など、毎月固定で発生する費用などがあるため、空室によって家賃収入がなくなることで赤字に転じる可能性があります。
サラリーマンの場合、本業の給料や貯金等から補填せざるを得なくなることも想定しておきましょう。

また購入の前段階で、「空室のリスク」を想定した資金計画を立てておきましょう。

②住居内の設備の劣化・悪化

空室が長期化することで、住居内の設備が劣化します。
「換気が十分に行われない」「水道が使用されない」「掃除がされない」など、マンションの空室の劣化は早く、定期的に確認する必要があります。

場合によっては、悪臭やカビが発生し、除去しても匂いなどが残る可能性があります。

③不人気という印象を与えてしまう

空室が長期化することで、長期にわたって入居者を募集する広告を出し続けることになります。
お客様からすると、常に入居者を募集している物件はネガティブな印象を与え、「人気のない物件」というイメージが定着してしまいます。

一度ネガティブな印象を与えてしまうと、その後も入居者が見つからないという悪循環に陥るので、最初の物件選びは非常に重要です。

2-2.想定外の出費によるマイナス経営

「購入後の出費が想像以上に多く、赤字に転じてしまった」というケースをよく聞きます。

空き室であっても設備は劣化していきます。
特に空室が長期化すると収入がないのに補修等の出費が出続ける状態となり、収支へのダメージが大きくなります。
とにかく「空室を出さない」という事が重要です。

・想定しておくべき出費項目

◆エアコン
　※長期間利用しないと、内部の潤滑油やモーターが劣化する

◆フローリング
　※直射日光で日焼けし、早期劣化につながる。

◆クロス（壁紙）
　※直射日光で日焼けし、早期劣化につながる。
　※換気しないことで湿気がたまり、カビが発生する。

◆水回り
　※封水により排水溝から悪臭や害虫が発生する。

2-3.不動産会社選びを間違える

不動産投資会社を間違えると、成功する確率がぐんと下がります。
そもそも、収益性の低い物件を押し売りされることや、高額の新築物件の購入を進めてくる可能性があります。

上記表内の確認事項は、言い換えると「不動産会社の信頼度を図る指標」と言えるものです。確認事項に該当する物が多い程、信頼できる不動産会社である確率が高まります。

また、不動産会社の話を鵜呑みにしない為にも、不動産に関する勉強はしておきましょう。

不動産投資会社の選び方に関しては、下記の記事を参考にしてください。
【初心者向け】不動産投資成功コツ「５つのコツ」

2-4.ずさんな資金計画を立ててしまう

資金計画を必ず立ててから物件を購入してください。

多くの方が金融機関からローンを組んで始めると思いますが、ローン返済を考慮しておきましょう。
「高額ローンを組んで首が回らなくなった」「利回りが低くて運用が難しい」という声をよく聞きます。

ローン以外にも、不定期に発生する修繕費用などもあります。
資金計画を立てるときに、どういった項目を考慮しておけばいいのかわからない場合は、不動産会社に相談して計画書を作りましょう。

3.ワンルームマンション投資が「儲からない理由」

ワンルームマンション投資を始めるときに、「儲からないからやめておけ」と言われる事があります。
ワンルームマンション投資の成功率は10%と言われるほど、成功率は低いです。

しかし「儲からない」と言われる一方で、「なぜ、儲からないと言われるのか」を理解することも重要です。

下記、「儲からないと言われる理由」についてそれぞれ解説していきます。

3-1.新築ワンルームマンションはそもそも儲からない

ワンルームマンション投資で「儲からない」と言われる理由の一つは、「新築マンションを購入して投資を始める」からです。

・購入してから資産価値が減少し、家賃も下落していく

新築マンションは、購入時に広告費などの料金が加算されているので購入時の価格は高く設定されています。

そこから資産価値は徐々に減少していくので、並行して賃料も減少していく傾向にあります。
一般的に年間1%ずつ賃料は減少して行くと言われており、築20年前後まで減少し続けます。

築20年前後で資産価値が安定し、同様に賃料も安定します。

新築マンションを購入した場合は、資産価値が減少していく傾向にあるので、初心者からすると「失敗した」と思ってしまうこともあります。
しかし「築20年前後までは資産価値が減少していくもの」と知ったうえで、長期スパンで回収・利益を上げるものだと初めから理解して取り組めば、そのように思わないでしょう。

3-2.毎月の収入がイメージよりも低い

ワンルームマンション投資における理想的な利回りは、
新築物件であれば3％〜10％で、
中古物件の場合は5.5％〜15％です。

実際に不動産投資を始めてみると、想像以上に毎月の収入が少ないことに驚く人もいます。
これはローンの返済と相殺した結果、手元に残るお金が思ったより少なく感じる人が多いからです。

ワンルームマンション投資は「長期的に安定して稼ぐこと」が定石です。
手元のお金の額で一喜一憂せず、あらかじめ利回りの計算をし、長期的な収支のイメージを持っておきましょう。

利回りの計算方法は、別の記事で詳しく紹介しています。
【初心者向け】「失敗しないための不動産投資」の基礎知識|メリデメ解説から投資商品の比較まで

・長期間運用し続けないと元が取れない

ワンルームマンション投資は長期間の運用によって利益を出していく投資方法であり、短期間で収益を出すのは難しいです。

そのため、様々なリスクを考慮した上で運用しないと、急に赤字に転じる事もあり、計画的な運用と事前対策が必要です。

長期間運用し続けないと元が取れないので、入念な資金計画が重要です。

3-3.入居者の回転率が高く、空室リスクがある

回転率の高い事がメリットとして紹介されていますが、回転率が高いということは、空室のリスクが発生しやすいことを意味します。

高い回転率による空室発生リスクを考慮して、事前に対策を練っておくことが重要です。

・１年～３年スパンで新しい入居者を見つけないといけない

ワンルームマンションはだいたい1年〜3年程度で契約更新が行われることが多く、短いスパンで入居者が入れ替わる前提で経営計画を考えておく事が基本です。

契約更新で空き室が発生しても直ぐに埋まらない状況が続き、家賃収入が無くなってローン返済に困ってしまった人が、「儲からない」とよく言います。

ターゲットとする入居者を明確にしたうえで、彼らが常に入居を希望する様な立地・設備の物件を初めから購入しておけば、リスクは最小化します。

また回転率が高いという事は、新しい入居者が決まるたびに事務的作業が発生する事も意味します。

「ターゲットを明確にした物件選び」と「事務作業をサポートしてくれる不動産会社選び」を心がけましょう。
詳しくは別の記事で詳しく紹介しています。
ワンルームマンション投資の基礎

4.ワンルームマンション投資で「失敗する人の共通点」

「失敗する人の共通点」を知ることも重要です。

主な失敗点を５つ紹介するので、特徴に当てはまる人は不動産投資を辞めましょう。

またこれから始める人は、以下の項目に注意しましょう。

4-1.自己資金や貯金がない

自己資金や貯金がない状態で始め、空室によって家賃収入が見込めず、赤字に転じる事もあります。
自己資金や貯金がない人でも、銀行からフルローンを組んで不動産投資を始めることができるので、安易な気持ちで始める人も多いです。

失敗しないためにも、資金計画を立てる時に不動産会社に相談して計画書を作りましょう。

4-2.不動産投資について学ぶ時間がない

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人ほど失敗する人が多いです。

Webサイトで調べたり、不動産会社が行うセミナーに参加するなど、自ら積極的に勉強しましょう。

4-3.楽してすぐに稼ぎたいと考える

不動産投資は長期的な視野が求められ、すぐに収益化するのは難しいです。

すぐに収益化したいがために間違った判断によって大きく資産を減らし、場合によってはローンだけが残る可能性もあります。

4-4.行動力や決断力がない

不動産投資は決断を求められるタイミングがよくあります。
リスクを取れずに決断を先延ばしにすると、自らリスクを高めることに繋がります。

優良物件は常に他の投資家との取り合いになるので、行動力・決断力がかなり求められます。

4-5.目先の情報を信じてしまう

他人の意見に流されやすく、目先の情報に飛びついてしまう人は失敗する可能性が高いです。

ただ売りたい物件を営業担当者がすすめてくる可能性もあるので、本当に信用できる情報なのか考え、エビデンスを探すようにしましょう。

5.ワンルームマンション投資で「成功率を上げる方法」

一般的に「ワンルームマンション投資の成功率は10%」と言われています。
初心者であれば、10%を下回る可能性もあるので、少しでも結果を出す努力をしましょう。

5-1.圧倒的な戦略を立ててから運用を開始する

不動産投資を始める時、まずは「戦略」を立てることが重要です。

「不動産投資に関する情報を集める」
「キャッシュフローを想定した資金計画書を立てる」
「出口戦略まで考えた長期的な計画書を作る」

この３つを考えた上で戦略を立てましょう。
また不動産会社とも上手く連携し、計画書を見てもらいながらブラッシュアップしていきましょう。

・不動産投資に関して徹底的に情報を集める

まずは不動産投資に関する情報を徹底的に集めます。
Webサイトだけで情報を集めるのではなく、「セミナーへの参加」や「不動産オーナーに直接話を聞く」など、とにかく「これでもか」と自分で思えるほど情報を収集しましょう。

・毎月の収支を想定したキャッシュフローを明確にする

次に毎月のキャッシュフローを明確にします。
金融機関からローンを借りる場合は、ローンの返済額や理想とする利回りなど、毎月の収入と支出を明確にして「何年で元手を取り戻せるのか」を考えます。

また定期的に発生する支出以外に、スポットで発生する費用もあります。
資金計画を立てるときに、どういった項目を考慮しておけばいいのかわからない場合は、不動産会社に相談して計画書を作りましょう。

・出口まで設計した長期的な計画書を立てる

ワンルームマンション投資の出口は、「賃貸物件として賃貸収入を得続ける」か「売却する」の二種類です。

どちらをゴールとして設定するかで戦略が変わってきます。
出口戦略に関しては、別の記事で詳しく紹介しているので参考にしてください。

5-2.100%自信が持てる物件を選ぶ

戦略を立てた後、その戦略にあった物件を探します。

物件選びは非常に重要です。
物件選びを間違えると後戻りができません。

逆に良い物件を見つけることができれば、それだけで成功率が上がります。
それだけ物件選びは重要なので、入念に判断した上で購入に踏み切りましょう。

・物件の設備や住環境を細かくチェックする

必ず実際の物件を見に行くようにしましょう。
そしてその際には、以下のポイントまで細かくチェックしましょう。

・25㎡以上の面積
　※単身世帯の男性や大学生を対象に、最低限の家具家電が置ける広さを確保する

・無駄のない間取り・正方形に近い形の物件を選ぶ
　※廊下が長い部屋・デッドスペースがある部屋は避けましょう
　※長方形過ぎる物件は家具の配置に困るので避けましょう

・過剰な設備が施されていない
　※浴室テレビや洗濯機などが常設されていると修理費用がかかります
　※メンテナンス費用も見越した設備の部屋にする

・独立型キッチン、バス・トイレが別、充実した収納　
　※独立洗面台があればなおベストです

・ある程度の防音対策がされている
　※建設の仕様を確認しましょう

・（女性をターゲットにする場合）セキュリティ対策が万全である
　※オートロック・ダブルロック・モニター付きインターホンなど

・自分の足で歩いて周辺環境を調べる

内見に行った際には、周辺環境まで確認します。

実際に最寄り駅から物件までの道を歩いてみたり、Googleマップで周辺環境をしっかり調べるなど、物件の周辺環境は必ず確認しましょう。

・大学近くで学生の賃貸需要が見込めるか？
・スーパーや病院といった周辺環境が良いか？
・最寄り駅の乗降者数が多い駅の周辺はどうなっているか？
・物件の周辺に賃貸需要の見込める向上や施設があるか？

周辺環境まで細かく調べ、需要が見込めるか検討します。

・対象エリアの居住者属性を洗い出す

対象エリアの居住者の属性を洗い出します。
・大学生や単身赴任の人が多いエリア
・学校や病院が近くにあるファミリー層向けのエリア
・高級マンションが立ち並ぶ人気エリア
・駅から遠く、入居者が見つけにくいエリア

内見に行った際に、近くの公園やスーパーなどを確認しながら、「どんな人たちがこのエリアには住んでいるのか」まで観察しましょう。

5-3.命を預けられる不動産会社と担当者を選ぶ

最後は不動産会社選びです。
成功率を上げるためにも、不動産会社選びは非常に重要です。

不動産会社を選ぶ際には以下のポイントを参考にし、「この会社なら任せてもいい」と自信をもって思える会社を選びましょう。

・店舗の口コミと実績件数を確認する

まずは不動産会社に関する口コミを確認しましょう。Google検索などで口コミを確認する事ができます。
口コミ件数100件以上を一つの基準とし、口コミ内容と全体的な評価を確認しましょう。

「写真が掲載されているか」「サクラによる投稿でないか」まで確認し、悪評が多い場合は辞めておきましょう。

・金融機関や専門家と深く連携しているか確認する

金融機関との取引が豊富だという事は、会社としての信頼性が高いことを意味します。
地方の不動産会社の場合、地方銀行や信用金庫といった地域密着型の金融機関と取引がある不動産会社がおすすめです。
場合によっては、有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。

また不動産投資では、財務や法務に関する専門的な知識が求められるケースが多々あります。
不動産会社が税理士や弁護士と連携していると、そうしたときにスムーズに連携する事ができます。

・来店した際に、お店の雰囲気やスタッフの表情を確認する

不動産投資は長期戦になるので、一緒に並走してくれる不動産会社の担当者も重要です。
来店した際には、お店の雰囲気や担当者の働いている様子まで確認しましょう。

・入店時に元気よく挨拶してくれるか？
・対応時の話し方が丁寧か？
・店内は整理整頓されているか？

人間同士の付き合いになるので、自分との相性が重要です。

6.ワンルームマンション投資における「想定成功事例３選」

最後に、簡単に想定成功事例をご紹介します。
弊社の様々なお客様の成功パターンを下敷きに、一般的な成功事例を想定して記載しています。

6-1.都心にある築20年前後の中古物件を安く購入した事例

公務員として働きながら、ワンルームマンション投資の副業にチャレンジし成功した事例です。

副業として始めたかったので、比較的手間のかからないワンルームマンションを購入することにしました。
コツコツ貯めた貯金を使い、築20年前後の中古物件を安く購入することができました。
また公務員という事もあり、金融機関での融資も通りやすく、今では合計４部屋まで購入することができ、年間200万円程度の家賃収入を得ることができています。

マンション自体の資産価値も上がり、購入時よりも資産価値はプラスになっています。

6-2.不動産投資の勉強を欠かさず、最新の情報を集め続けた事例

ワンルームマンション投資に興味を持ち、仕事の隙間時間を活用して不動産投資に成功した事例です。

セミナーや不動産オーナーと積極的に関わりながら、毎日、最新の情報を確認するようにしていました。
その結果、物件の目利きができるようになり、不動産オーナー経由で良い物件の情報にアクセスできるようになりました。

不動産投資に興味を持ち始めて約半年後に、良い物件を安く購入することに成功しました。
空室も発生することがなく、順調に家賃収入を確保しており、今では次の物件を探すために時間を割いています。

6-3.売却するタイミングを逃さず、出口戦略を立てていた事例

フリーランスとして働いている一方で、安定した収入が欲しくて不動産投資を始めた事例です。

株式投資やNFTなど手間がかかり、また失敗するリスクも高かったため、値動きの小さい不動産投資にしました。
不動産オーナーや不動産会社と協力し、常にプラスをキープできるよう入念に計画書を作成しました。

立地が良い一方で築年数の経った中古マンションを安く購入し、フルリノベーションで家賃を高く設定しました。
周辺相場よりも少し高い設定でしたが、立地の良さやフルリノベーションのおかげで順調に収益化しています。

今でも継続して学び続けながら、計画的な運用で成功した事例です。