更新日： 2023.03.30
中古マンション投資は！？
不動産投資の中でも初心者の方におすすめのマンション投資。
今回はその中でも中古のマンション投資にフォーカスを当ててメリット、デメリットを説明いたします。
1.中古マンション投資のメリット
中古マンションは新築に比べ、建物そのもの価格が安く利回りは非常に高いです。ただし、その分、空室リスクが高く、融資の返済の計画が不安定になるので、一種のギャンブル要素を含んでいます。
利回りとは満室を想定した場合の数字なので、空室を想定した立ち回りが必要となります。入居者獲得が見込める物件であれば、中古マンションの方が大きく稼げる可能性はあります。
2.中古マンション投資のデメリット
2-1.設備・間取りが古い
核家族化が進み、家族形式も年々変化してきています。例を挙げると、昔は2DKの間取りが人気でしたが、現在では1LDKが人気になっており、部屋を取り壊して無理やり1LDKにリノベーションするケースも多いです。また、和室があったり、お風呂の構造が古かったりすると入居者が付きにくく、それだけで空室リスクが高まります。
2-2.転売が難しい
物件そのものの価値が大きく上がる可能性は低く、転売は比較的難しいです。特に、建築基準や規制、新耐震基準が適応されているかどうかで、大きく評価が変わります。
2-3.震基準が低い場合あり
年々、建築の最低水準は引き上げられており、新しい建物であればあるほど地震に強いと考えてもらって構いません。耐震偽造事件や耐震基準が低いと、物件そのものを失うことになり、大きなリスクになりえます。
2-4.担保力が低い
新築のマンションに比べると、銀行からの評価されにくく担保力が低くなりますので、ほかの投資を始める場合は少し心もとないかもしれません。
2-5.瑕疵が自己責任
雨漏りや、設備の破損があった場合、基本的には自己責任になります。新築の場合、10年間の瑕疵担保責任があるので安心です。過去のデータなどを参照して、問題のない物件を吟味する必要があります。
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