【初心者向け】「ワンルームマンション投資はやめた方が良い」４つの理由｜基礎知識から成功の方法、事例も併せて解説

1.「ワンルームマンション投資はやめておけ」と言われる４つの理由

＜ワンルームマンション投資が辞めておけと言われる４つの理由一覧＞

・想定以上の費用が発生し、赤字になる可能性がある
・節税対策や年金対策になりにくい
・収益性が低い
・不動産投資について学ばないといけない

この４つの理由について詳しく解説していきます。

理由①：想定以上の費用が発生し、赤字になる可能性がある

不動産投資で失敗した理由ランキング

上記の図の様に、不動産投資に「失敗した理由」のランキングは
１位「想定以上に費用が掛かった」
２位「値上がりしなかった」
３位「空き室が続いた」
でした。

ワンルームマンション投資では、毎月のランニングコストだけでなくローンの返済や修繕費などが発生するため、想定以上に出費がかさみます。

また入居者が見つからないと空室になるので収益がなくなり、出費だけが発生します。
サラリーマンの場合、本業の収入から費用をまかなうことにもなるので、生活が苦しくなる可能性があります。

その他の失敗理由や失敗の原因については、別の記事で詳しく紹介しています。

理由②：節税対策や年金対策になりにくい

＜所得別 税率一覧＞

節税対策として不動産投資を始める人もいますが、継続的に運用する中で、それほど節税効果が見込めないと感じる人も多くいます。

具体的に１年目は何かと出費が多くなるので赤字に転じやすい一方で、２年目からは出費が少なくなり、むしろ黒字に転じる可能性が高いため、節税効果は薄くなっていきます。

節税効果やその他のワンルームマンション投資の基礎知識については、別の記事で詳しく紹介しています。

理由③：収益性が低い

＜不動産投資における理想的な利回り一覧＞

ワンルームマンション投資における理想的な利回りは、
新築物件であれば3％〜10％で、
中古物件の場合は5.5％〜15％です。

実際に不動産投資を始めてみると、想像以上に毎月の収入が少ないことに驚く人もいます。
これはローンの返済と相殺した結果、手元に残るお金が思ったより少なく感じる人が多いからです。

ワンルームマンション投資は「長期的に安定して稼ぐこと」が定石です。
手元のお金の額で一喜一憂せず、あらかじめ利回りの計算をして長期的な収支のイメージを持っておきましょう。

利回りの計算方法は、別の記事で詳しく紹介しています。

理由④：不動産投資について学ばないといけない

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人ほど失敗する人が多いです。

サラリーマンの場合、本業の仕事をしながら土日や空き時間を活用して勉強しないといけないので、不動産投資に対する本気度が求められます。

ワンルームマンション投資の基礎知識については、別の記事で詳しく紹介しています。

2.ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資の仕組み

2-1.ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、「マンションの一室を購入し、不動産会社に管理・運用を委託しながら家賃収入を得る」投資です。
ローンを組んでいる場合は、家賃収入からローンを返済します。

2-2.ワンルームマンション投資の成功率

ワンルームマンション投資の成功率は、多くの要素によって左右されるため一概には言えない部分もありますが、一般的に10%程度と言われています。

成功率に大きく影響する要素として、
・「新築と中古の選定」
・「物件選び」
・「エリア選び」
・「不動産会社選び」
・「家賃設定」
などが考えられます。

もちろん、人によっても成功率は変わってきますが、初心者であればあるほど成功率は低くなります。

2-3.ワンルームマンション投資で利益を出す方法

国土交通省が行った調査によると、不動産投資を行う際に最も重要視するポイントが「投資対象不動産・商品の優良または安定した収益性」であることがわかり、「大いに重要である」と回答している人が54.1%います。
^{※国土交通省による『国内不動産投資家アンケート調査』参照}

不動産投資における収益性は「利回り」によって判断するため、「利回り」が一番重要な指標になります。

利回りの計算方法は、別の記事で詳しく紹介しています。

3.ワンルームマンション投資で失敗した人がよく間違える五大ポイント

ポイント①：物件選び

物件選びは不動産投資で一番重要なポイントです。
物件選びで今後がすべて決まると言っても過言ではありません。

物件の選び方について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

ポイント②：知識不足

不動産投資に向いていない人の一番の特徴は「不動産投資について学ぶ時間がない人」です。

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

不動産投資の基本について詳しくまとめた記事があるので、必ず確認しておきましょう。

ポイント③：不動産会社選び

失敗を避けるためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社とは物件購入後も一緒に運用していくので、自信を持って任せられるパートナーを見つける必要があります。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

ポイント④：立地選び

立地の良い物件を選ぶ際には、市区町村単位で人口増加率を調べ、人口増加の多いエリアを選ぶのが無難です。

実際に駅から物件までの道を歩いてみたり、Googleマップで周辺環境をしっかり調べるなど、物件の周辺環境は必ず確認しましょう。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

ポイント⑤：担当者とのコミュニケーション

長期間運用するので、並走してくれる不動産会社の担当者とのコミュニケーションも非常に重要です。

信頼・実績のない会社を選ぶと、「そもそも利益の出しづらい物件」を買わされるという場合もあり、実際、それはしばしば生じる問題です。
不動産会社を決める際には、必ず担当者までしっかり見ましょう。

4.ワンルームマンション投資で成功するための５つの方法

方法①：まずは不動産投資を始める基準に達しているか確認する

＜不動産投資を始める基準一覧＞

ワンルームマンション投資を始める条件は、主に３つです。
・年収500万円以上
・勤続年数3年以上
・不動産投資の勉強に時間を割ける

他の投資方法に比べて始めやすく、初期費用を抑えつつ堅実に運用すれば、ある程度の利益が見込める初心者でも失敗しづらい投資方法です。

年収500万円以上

一つ目の基準が「年収500万円以上」です。
これは金融機関が審査する際に重視する基準で、一般的には不動産投資用ローンを借りれるかどうかの基準ラインが「年収500万円」となっています。

勤続年数３年以上

年収以外の不動産投資用ローンを借りる基準ラインとして、「勤続年数」も重要です。
勤続年数が短いとマイナス評価となります。
一つの基準として「勤続年数3年以上」というのが一般的です。

不動産投資の勉強に時間を割ける余裕がある

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人には難しいです。

方法②：理想とする利回りを事前に設定しておく

＜不動産投資における理想的な利回り一覧＞

物件の収益性を判断するのに重要な指標で、上記のような利回りを目指すのが理想です。

しかし、利回りも変動することがあるので、定期的に利回りを計算し直す必要があり、またあくまでも理想なので、周りの物件と家賃設定が違いすぎると逆に空室になるリスクが高くなるので注意が必要です。

立地の良いワンルーム物件を条件良く手に入れたり、築古物件を安く購入する事で初期費用を抑えてリノベーションを行い家賃を高く設定するなど、可能な限り安い物件を購入することをおすすめします。

方法③：信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルームマンション投資で成功するためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社とは物件購入後も一緒に運用していくので、自信を持って任せられるパートナーを見つける必要があります。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、
・店舗の口コミを確認する
・取引実績の件数を確認する
・金融機関との取引実績を確認する
・税理士や弁護士などの専門家と連携している
・駅近くの１階に店舗を構えている
・仲介だけでなく管理も行っている

です。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

方法④：100%自信が持てる物件を選ぶ

物件選びは不動産投資で一番重要なポイントです。
物件選びで今後がすべて決まると言っても過言ではありません。

物件を選ぶときに見るべきポイントは５つあり、
・マンションの立地と周辺環境
・物件の内装
・物件に関する情報
・家賃相場や利回り
・物件を取り扱う不動産会社

です。

また絶対に購入してはいけない物件の特徴として、
・物件状況が悪い
・資産価値の下落や空室が発生する可能性がある
・マンションの不便さ/不衛生さ
・入居者トラブルが発生している
・競売にかけられた物件

です。

物件の選び方について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

方法⑤：不動産投資に関する勉強時間を惜しまない

株式会社健美家による調査によると、不動産投資経験者に「失敗しないで済んだ方法」について調査した結果、半数以上が「本をたくさん読んで、知識を身に付けた」と回答していました。
^{※「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや) 」による調査結果}

次いで「不動産会社に細かく質問した」「セミナーに参加して、知識を身に付けた」と、どれも共通して「学ぶ姿勢」に関する内容がランクインしました。

専門的な業務は不動産投資会社に任せるにしても、基礎的な知識は身に付けておきましょう。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

5.ワンルームマンション投資の想定事例３選

事例１：頭金を準備して新築物件を購入した事例

広告代理店で管理職として働きながら、老後の年金代わりに不動産投資を始めたいと考え、貯金を使って新築物件を購入した事例です。

若いころは仕事が忙しく、なかなか不動産投資を始められない状況でしたが、管理職になり自分の時間を確保できるようになりました。
とはいえ本業に支障をきたしたくなかったこともあり、不動産投資会社を10社ほど、実際に訪問しながら慎重にパートナーを選んだ結果、「入居者募集」から「賃貸契約」までトータルしてサポートしてもらえ、修繕費などの費用も保証してもらえる会社を選びました。

その結果、不動産管理会社に任せきりでも安定して家賃収入が入ってくるようになり、同じ会社でまた新しい物件を探しています。

この事例について詳しく知りたい場合は、下記の記事をご覧ください。

事例２：フルローンを組まされて物件を購入した事例

地方公務員として働きながら、「老後の資産形成の為に」と言われ高額ローンを組んでワンルームマンションを購入した事例です。

Aさんは老後の資金に不安があり、資産を増やす方法を考えていました。
友人が不動産投資をしていたこともあり、興味を持って自分でも調べるようになりました。
さまざまな不動産会社から資料を請求していると、資料請求した不動産会社から「なかなか出てこない掘り出し物の物件があります」と連絡があり、物件を紹介してもらいました。

手元に十分な資金がなく、購入を断念しようと考えていたのですが、不動産会社の営業マンから強く言われてフルローンでの購入を推薦されました。
公務員という仕事柄もあってローンの審査も問題なく通り、「良い買い物ができた」と思っていたのですが、物件購入後すぐ近くに新しいマンションが建設されました。

そのため入居者が全然見つからず、購入後も空室が長く続くようになりました。

その結果、フルローンを組んだ結果である「高い毎月返済額」や「管理費」などで毎月支出だけが発生し、赤字の悪循環に陥ってしまいました。

この事例について詳しく知りたい場合は、下記の記事をご覧ください。

事例３：近隣トラブルの多いマンションの物件を購入した事例

都内の人材コンサル会社で働きながら、言われるがままにワンルームマンションを購入して失敗した事例です。

都内の人材派遣会社で課長として働いていますが、将来に不安を感じ、副収入を得たいと考えるようになりました。

不動産投資に関する勉強をしながら、複数の不動産会社に行っては相談に乗ってもらい、やっとの思いで理想の物件を見つけることができました。

金融機関から2,000万円近い融資を受けて物件を購入し入居者も確保できたのですが、運用を始めてすぐに「近隣トラブル」が原因で、入居者が退去することになりました。

しかし、購入前は気づかなかったのですが、昼間は閑静なマンションでも夜になると近隣住民による騒音トラブルが発生していて、注意しても改善されなかったのです。

その後も新たな入居者は見つかるのですが、退去するまでの期間が短く、新しい入居者を見つけるのに毎回多額の広告費が発生することになりました。

この事例について詳しく知りたい場合は、下記の記事をご覧ください。