SHOKEN MAGAZINE

更新日: 2024.06.07

【初心者向け】「ワンルームマンション投資はやめた方が良い」4つの理由|基礎知識から成功の方法、事例も併せて解説

サラリーマンを中心に人気のワンルームマンション投資ですが、多くの人が「辞めておけ」と言われた経験があると思います。
中には不動産会社から営業を受けて、強引に物件を買わされた経験のある人もいるはずです。

結論をお伝えすると、ワンルームマンション投資はおすすめしません。
正確に言うと、「失敗原因を全て払拭できるまで」やるべきではない、と考えています。

不動産投資で失敗したことがある人の割合
不動産投資で失敗したことがあると回答した人は、
40.7%程います。

 

実際に、不動産投資と収益物件の情報サイトを運営する健美家(けんびや)の調査によると、「今までに不動産投資で失敗したことはありますか?」という質問に対して、失敗したことがあると回答した人が約4割という結果になりました。
※「結果報告 第7回不動産投資に関する意識調査」より参照

不動産投資で失敗した理由ランキング

 

1,110人を対象に行った調査結果によると、失敗した理由として、「想定以上に費用がかかった」「値上がりしなかった」「空き室が続いた」という回答が多く得られました。

不動産投資で失敗した原因ランキング

 

失敗した原因としては、「物件選び」「知識不足」「不動産会社選び」「立地選び」「担当者の説明不足」が多いとわかりました。

こうした理由から約4割の人が失敗していることからも、ずばり、理想とする条件がそろう物件を見つけるのも大変なので、少しでも懸念点がある場合は不動産投資を辞めましょう

ここから詳しく紹介していきます。

1.「ワンルームマンション投資はやめておけ」と言われる4つの理由

<図:ワンルームマンション投資が辞めておけと言われる理由>

・想定以上の費用が発生し、赤字になる可能性がある
・節税対策や年金対策になりにくい
・収益性が低い
・不動産投資について学ばないといけない

理由①:想定以上の費用が発生し、赤字になる可能性がある

不動産投資で失敗した理由ランキング

上記の図の様に、不動産投資に「失敗した理由」のランキングは
1位「想定以上に費用が掛かった」
2位「値上がりしなかった」
3位「空き室が続いた」
でした。

ワンルームマンション投資では、毎月のランニングコストだけでなくローンの返済や修繕費などが発生するため、想定以上に出費がかさみます

また入居者が見つからないと空室になるので収益がなくなり、出費だけが発生します。
サラリーマンの場合、本業の収入から費用をまかなうことにもなるので、生活が苦しくなる可能性があります。

その他の失敗理由や失敗の原因については、別の記事で詳しく紹介しています。

理由②:節税対策や年金対策になりにくい

<所得別 税率一覧>

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超え330万円以下 10% 9万7,500円
330万円超え695万円以下 20% 42万7,500円
695万円超え900万円以下 23% 63万6,000円
900万円超え1,800万円以下 33% 153万6,000円
1,800万円超え4,000万円以下 40% 279万6,000円
4,000万円超え 45% 479万6,000円

節税対策として不動産投資を始める人もいますが、継続的に運用する中で、それほど節税効果が見込めないと感じる人も多くいます。

具体的に1年目は何かと出費が多くなるので赤字に転じやすい一方で、2年目からは出費が少なくなり、むしろ黒字に転じる可能性が高いため、節税効果は薄くなっていきます。

節税効果やその他のワンルームマンション投資の基礎知識については、別の記事で詳しく紹介しています。

理由③:収益性が低い

<不動産投資における理想的な利回り一覧>

物件の種類 理想の利回り
新築区分マンション 首都圏:3.0%~4.0% / 地方:5.5%~8.0%
築浅区分マンション 首都圏:4.5%~5.5% / 地方:5.0%~6.0%
築古区分マンション 首都圏:7.5%~8.5% / 地方:13.0%~15.0%

ワンルームマンション投資における理想的な利回りは、
新築物件であれば3%〜10%で、
中古物件の場合は5.5%〜15%です。

実際に不動産投資を始めてみると、想像以上に毎月の収入が少ないことに驚く人もいます。
これはローンの返済と相殺した結果、手元に残るお金が思ったより少なく感じる人が多いからです。

ワンルームマンション投資は「長期的に安定して稼ぐこと」が定石です。
手元のお金の額で一喜一憂せず、あらかじめ利回りの計算をして長期的な収支のイメージを持っておきましょう。

利回りの計算方法は、別の記事で詳しく紹介しています。

理由④:不動産投資について学ばないといけない

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人ほど失敗する人が多いです。

サラリーマンの場合、本業の仕事をしながら土日や空き時間を活用して勉強しないといけないので、不動産投資に対する本気度が求められます。

ワンルームマンション投資の基礎知識については、別の記事で詳しく紹介しています。

2.ワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資の仕組み

2-1.ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、「マンションの一室を購入し、不動産会社に管理・運用を委託しながら家賃収入を得る」投資です。
ローンを組んでいる場合は、家賃収入からローンを返済します。

2-2.ワンルームマンション投資の成功率

ワンルームマンション投資の成功率は、多くの要素によって左右されるため一概には言えない部分もありますが、一般的に10%程度と言われています。

成功率に大きく影響する要素として、
・「新築と中古の選定」
・「物件選び」
・「エリア選び」
・「不動産会社選び」
・「家賃設定」
などが考えられます。

もちろん、人によっても成功率は変わってきますが、初心者であればあるほど成功率は低くなります

2-3.ワンルームマンション投資で利益を出す方法

国土交通省が行った調査によると、不動産投資を行う際に最も重要視するポイントが「投資対象不動産・商品の優良または安定した収益性」であることがわかり、「大いに重要である」と回答している人が54.1%います。
※国土交通省による『国内不動産投資家アンケート調査』参照

不動産投資における収益性は「利回り」によって判断するため、「利回り」が一番重要な指標になります。

利回りの計算方法は、別の記事で詳しく紹介しています。

3.ワンルームマンション投資で失敗した人がよく間違える五大ポイント

ポイント①:物件選び

物件選びは不動産投資で一番重要なポイントです。
物件選びで今後がすべて決まると言っても過言ではありません。

物件の選び方について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

ポイント②:知識不足

不動産投資に向いていない人の一番の特徴は「不動産投資について学ぶ時間がない人」です。

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

不動産投資の基本について詳しくまとめた記事があるので、必ず確認しておきましょう。

ポイント③:不動産会社選び

失敗を避けるためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社とは物件購入後も一緒に運用していくので、自信を持って任せられるパートナーを見つける必要があります。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

ポイント④:立地選び

立地の良い物件を選ぶ際には、市区町村単位で人口増加率を調べ、人口増加の多いエリアを選ぶのが無難です。

実際に駅から物件までの道を歩いてみたり、Googleマップで周辺環境をしっかり調べるなど、物件の周辺環境は必ず確認しましょう。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

ポイント⑤:担当者とのコミュニケーション

長期間運用するので、並走してくれる不動産会社の担当者とのコミュニケーションも非常に重要です。

信頼・実績のない会社を選ぶと、「そもそも利益の出しづらい物件」を買わされるという場合もあり、実際、それはしばしば生じる問題です。
不動産会社を決める際には、必ず担当者までしっかり見ましょう。

4.ワンルームマンション投資で成功するための5つの方法

方法①:まずは不動産投資を始める基準に達しているか確認する

<不動産投資を始める基準一覧>

不動産投資を始めてもいい基準
  1. ・年収500万円以上
  2. ・勤続年数3年以上
  3. ・不動産投資の勉強に時間が割ける

ワンルームマンション投資を始める条件は、主に3つです。
①年収500万円以上
②勤続年数3年以上
③不動産投資の勉強に時間を割ける

他の投資方法に比べて始めやすく、初期費用を抑えつつ堅実に運用すれば、ある程度の利益が見込める初心者でも失敗しづらい投資方法です。

年収500万円以上

一つ目の基準が「年収500万円以上」です。
これは金融機関が審査する際に重視する基準で、一般的には不動産投資用ローンを借りれるかどうかの基準ラインが「年収500万円」となっています。

勤続年数3年以上

年収以外の不動産投資用ローンを借りる基準ラインとして、「勤続年数」も重要です。
勤続年数が短いとマイナス評価となります。
一つの基準として「勤続年数3年以上」というのが一般的です。

不動産投資の勉強に時間を割ける余裕がある

不動産会社からアドバイスをもらいながら運用を行いますが、最終的な判断を行うのは自分であり、その際にはある程度の不動産知識が必要になります。

本業の時間を削ってでも勉強する時間を確保できない人には難しいです。

方法②:理想とする利回りを事前に設定しておく

<不動産投資における理想的な利回り一覧>

物件の種類 理想の利回り
新築区分マンション 首都圏:3.0%~4.0% / 地方:5.5%~8.0%
築浅区分マンション 首都圏:4.5%~5.5% / 地方:5.0%~6.0%
築古区分マンション 首都圏:7.5%~8.5% / 地方:13.0%~15.0%

物件の収益性を判断するのに重要な指標で、上記のような利回りを目指すのが理想です。

しかし、利回りも変動することがあるので、定期的に利回りを計算し直す必要があり、またあくまでも理想なので、周りの物件と家賃設定が違いすぎると逆に空室になるリスクが高くなるので注意が必要です。

立地の良いワンルーム物件を条件良く手に入れたり、築古物件を安く購入する事で初期費用を抑えてリノベーションを行い家賃を高く設定するなど、可能な限り安い物件を購入することをおすすめします。

方法③:信頼できる不動産会社を選ぶ

ワンルームマンション投資で成功するためにも、不動産会社選びは非常に重要です。
不動産会社とは物件購入後も一緒に運用していくので、自信を持って任せられるパートナーを見つける必要があります。

不動産会社を選ぶ際のポイントとして、

・店舗の口コミを確認する
・取引実績の件数を確認する
・金融機関との取引実績を確認する
・税理士や弁護士などの専門家と連携している
・駅近くの1階に店舗を構えている
・仲介だけでなく管理も行っている

です。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

方法④:100%自信が持てる物件を選ぶ

物件選びは不動産投資で一番重要なポイントです。
物件選びで今後がすべて決まると言っても過言ではありません。

物件を選ぶときに見るべきポイントは5つあり、

・マンションの立地と周辺環境
・物件の内装
・物件に関する情報
・家賃相場や利回り
・物件を取り扱う不動産会社

です。

また絶対に購入してはいけない物件の特徴として、

・物件状況が悪い
・資産価値の下落や空室が発生する可能性がある
・マンションの不便さ/不衛生さ
・入居者トラブルが発生している
・競売にかけられた物件

です。

物件の選び方について紹介した詳しい記事があるので、必ず確認しておきましょう。

方法⑤:不動産投資に関する勉強時間を惜しまない

株式会社健美家による調査によると、不動産投資経験者に「失敗しないで済んだ方法」について調査した結果、半数以上が「本をたくさん読んで、知識を身に付けた」と回答していました。
※「不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや) 」による調査結果

次いで「不動産会社に細かく質問した」「セミナーに参加して、知識を身に付けた」と、どれも共通して「学ぶ姿勢」に関する内容がランクインしました。

専門的な業務は不動産投資会社に任せるにしても、基礎的な知識は身に付けておきましょう。

詳しい内容はこちらの記事で紹介しているので、必ず確認しておきましょう。

5.ワンルームマンション投資の想定事例3選

事例1:想定以上に費用がかかって失敗した事例

中小企業で管理職として働きながら、老後の資産形成の為にワンルームマンション投資を始めた事例です。

仕事が忙しかったのであまり勉強せず、ネットで検索した程度で始めました。
これまでの貯金と金融機関から融資を受けて都内の物件を購入しましたが、中古物件でもあったため初期段階で修繕費がかかりました。
また入居者が退去するたびに修繕費が発生し、家賃も下落していきました。

ローンの返済や管理費などで毎月の家賃収入よりも支出の方が多くなる一方で、借金を返済するまでは運用を続けようと赤字の悪循環に陥ってしまいました。

事例2:物件の価格が下がり失敗した事例

退職金の一部と貯金を資産運用のために不動産投資に回し、地方のマンションを一棟購入した事例です。

地方の中でも比較的栄えているエリアの物件を購入し、安定した資産形成ができると考えていました。
しかし別の場所の再開発が進み、駅と直結した大型のショッピングモールまでできました。
再開発が進むにつれて住民も移住し出し、購入した物件のあるエリアも徐々に人気が落ちてきました。

安定して資産形成ができると考えていましたが、家賃価格も徐々に落ちていき、空室の時期も出てくるようになりました。

事例3:空室が続いて失敗した事例

不動産会社に言われて地方都市のワンルームマンションを安く購入した事例です。

不動産会社におすすめされて物件の購入エリアを決めたのですが、購入後に詳しく調べてみると人口が減少し続けているエリアで、不人気エリアとして有名な場所でした。

結果的に空室が続いてしまって毎月のローンの返済が負担となり、最終的に物件を手放すことになりました。

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