更新日： 2025.02.07
「東京でのワンルームマンション投資」がおすすめな３つの理由|エリア別の将来性やおすすめ度・投資におすすめの地域などについて解説
もくじ
この記事では、主にサラリーマンの、これからワンルームマンション投資を始める人向けに、「東京でワンルームマンション投資を行うことが有利な理由」と、東京都内での「エリア別の将来性・おすすめ度」等について詳しく解説します。
東京都で将来性の高いおすすめのエリアは以下の３つです。
① 新宿区：大学や専門学校が多く、学生を中心とした単身世帯が多いエリアです。1Kや1Rといった単身世帯向けのワンルームマンション投資がおすすめです。
② 板橋区：「共働き子育てしやすい街ランキング2024」で「全国３位」「都内１位」に選ばれたファミリー層に人気のエリアです。1LDKや2LDKといったファミリー層向けの広いワンルームマンション投資がおすすめです。
③ 墨田区：高齢者の割合が約40%と比較的高い傾向にあり、高齢者支援が手厚いエリアです。1Kや1Rといった単身高齢者向けワンルームマンション投資がおすすめです。
東京都でのワンルームマンション投資は、高い安定性と将来的な資産価値の向上が期待できる一方で、投資効率やコスト面での慎重な検討が求められる市場となっています。
成功するためには、立地の選定や市場動向の把握を徹底し、長期的な視点で投資戦略を立てることが重要なので、この記事を参考にしてください。
- 独自のワンルームマンション条例の影響で賃貸需要は今も増え続けており、今後も継続的に需要が見込まれる
- ３年間で2000万円程度マンション価格が上昇している
- 全国平均よりも10%以上入居者が見つかりやすい
- 全国平均よりも居住年数が３カ月～５か月程度長い
東京がワンルームマンション投資におすすめな３つの理由
理由①：賃貸需要が増え続けており、今後も継続的な需要が見込める
【東京都の人口推移 一覧】
| エリア | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 63,635人 | 65,942人 | 67,216人 | 67,049人 | 67,911人 |
| 中央区 | 162,502人 | 168,361人 | 170,583人 | 171,419人 | 174,074人 |
| 港区 | 257,426人 | 260,379人 | 259,036人 | 257,183人 | 261,615人 |
| 新宿区 | 346,162人 | 348,452人 | 345,231人 | 341,222人 | 346,279人 |
| 文京区 | 221,489人 | 226,114人 | 226,574人 | 226,332人 | 229,653人 |
| 台東区 | 199,292人 | 202,431人 | 203,647人 | 203,709人 | 207,479人 |
| 墨田区 | 271,859人 | 274,896人 | 275,647人 | 275,724人 | 279,985人 |
| 江東区 | 518,479人 | 521,835人 | 526,301人 | 525,952人 | 532,882人 |
| 品川区 | 394,700人 | 401,704人 | 406,404人 | 403,699人 | 404,196人 |
| 目黒区 | 279,342人 | 281,474人 | 281,317人 | 278,276人 | 278,635人 |
| 大田区 | 729,534人 | 734,493人 | 733,672人 | 728,703人 | 728,425人 |
| 世田谷区 | 908,907人 | 917,486人 | 920,372人 | 916,208人 | 915,439人 |
| 渋谷区 | 226,594人 | 229,671人 | 230,506人 | 229,013人 | 229,412人 |
| 中野区 | 331,658人 | 335,234人 | 334,632人 | 332,017人 | 333,593人 |
| 杉並区 | 569,132人 | 574,118人 | 573,504人 | 569,703人 | 570,786人 |
| 豊島区 | 289,508人 | 290,246人 | 287,300人 | 283,342人 | 288,704人 |
| 北区 | 351,976人 | 353,908人 | 353,158人 | 351,278人 | 353,732人 |
| 荒川区 | 215,966人 | 217,146人 | 216,535人 | 215,543人 | 216,814人 |
| 板橋区 | 566,890人 | 571,357人 | 570,213人 | 567,214人 | 568,241人 |
| 練馬区 | 732,433人 | 739,435人 | 740,099人 | 738,358人 | 738,914人 |
| 足立区 | 688,512人 | 691,298人 | 691,002人 | 462,083人 | 690,114人 |
| 葛飾区 | 462,591人 | 464,550人 | 463,691人 | 689,106人 | 464,175人 |
| 江戸川区 | 698,031人 | 700,079人 | 696,123人 | 689,739人 | 688,153人 |
※東京都総務局統計部による「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」を参考に作成
2019年から2023年における、東京23区内の人口増減の推移を見てみると、23区中20区で人口が増えていることがわかります。
【2023年度：東京都に住む人の年齢別一覧】
| エリア | 10代以下 | 10代 | 20代 | 30代 | 40代 | 50代 | 60代 | 70代以上 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 千代田区 | 6,118 | 5,075 | 8,043 | 10,501 | 11,460 | 9,152 | 5,366 | 8,843 |
| 中央区 | 16,658 | 16,088 | 17,377 | 28,457 | 32,373 | 26,476 | 13,104 | 19,629 |
| 港区 | 23,569 | 17,519 | 25,934 | 36,928 | 43,431 | 38,884 | 21,857 | 34,132 |
| 新宿区 | 19,387 | 17,244 | 45,142 | 49,615 | 49,506 | 44,053 | 28,916 | 52,137 |
| 文京区 | 19,505 | 16,757 | 26,374 | 32,472 | 36,225 | 31,669 | 20,333 | 33,928 |
| 台東区 | 11,592 | 12,048 | 24,300 | 30,467 | 31,412 | 28,939 | 18,836 | 31,245 |
| 墨田区 | 18,354 | 16,828 | 37,318 | 42,267 | 41,343 | 37,421 | 25,181 | 47,516 |
| 江東区 | 41,438 | 39,397 | 55,518 | 67,390 | 82,669 | 77,033 | 47,882 | 88,164 |
| 品川区 | 32,402 | 26,408 | 48,377 | 62,166 | 65,288 | 56,443 | 35,336 | 64,168 |
| 目黒区 | 20,426 | 18,877 | 33,289 | 41,041 | 46,248 | 40,517 | 25,202 | 43,317 |
| 大田区 | 49,331 | 51,121 | 95,976 | 93,630 | 105,356 | 106,621 | 71,451 | 129,905 |
| 世田谷区 | 68,458 | 71,458 | 109,988 | 119,603 | 146,210 | 140,781 | 89,744 | 146,103 |
| 渋谷区 | 16,322 | 13,190 | 26,459 | 36,302 | 39,512 | 33,096 | 20,202 | 33,482 |
| 中野区 | 20,147 | 17,778 | 45,899 | 52,791 | 50,986 | 44,936 | 29,695 | 53,089 |
| 杉並区 | 40,112 | 38,058 | 73,806 | 81,960 | 87,953 | 82,509 | 55,095 | 94,372 |
| 豊島区 | 17,050 | 15,350 | 36,125 | 41,879 | 42,459 | 37,618 | 25,271 | 44,019 |
| 北区 | 23,855 | 21,403 | 40,842 | 47,234 | 49,581 | 45,221 | 32,949 | 68,340 |
| 荒川区 | 14,882 | 14,830 | 23,163 | 27,001 | 30,889 | 28,513 | 19,976 | 33,426 |
| 板橋区 | 37,353 | 39,228 | 71,336 | 72,529 | 81,244 | 78,186 | 56,055 | 103,938 |
| 練馬区 | 55,204 | 58,818 | 89,334 | 96,342 | 106,347 | 110,098 | 74,322 | 127,636 |
| 足立区 | 44,269 | 52,639 | 79,757 | 76,994 | 94,638 | 102,722 | 67,826 | 135,221 |
| 葛飾区 | 31,552 | 34,583 | 52,020 | 52,377 | 63,408 | 68,233 | 48,520 | 89,557 |
| 江戸川区 | 49,559 | 57,867 | 79,681 | 79,120 | 96,470 | 106,470 | 64,247 | 116,293 |
※東京都総務局統計部による「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」より作成
23区中20区で人口が増えている中で、エリアごとに特性が出ています。
上記の表を参考に特性をまとめると下記のようなことが推測できます。
- 千代田区/中央区/港区：オフィスが多く、20～30代のビジネスパーソンや学生が多い
- 新宿区/文京区/中野区：大学や専門学校が多いことから、大学生が多い
- 北区/足立区/台東区/墨田区/江戸川区：商店街や個人店が多く高齢者の割合が高い
- 世田谷区/大田区/江東区：子育て制度や支援が充実しているため、ファミリー層からの支持が高い
理由②：安定した収益が見込める
【2023年1月～6月における主要都市の利回り 一覧】
| エリア | 平均価格 | ||
|---|---|---|---|
| 築 10 年未満 | 築 10 年～ | 築 20 年～ | |
| 全国平均 | 4.48% | 4.87% | 7.98% |
| 東京 23 区 | 4.10% | 4.43% | 6.26% |
| 横浜市 | 4.35% | 4.74% | 8.01% |
| 名古屋市 | 4.65% | 5.24% | 9.69% |
| 大阪市 | 4.81% | 5.19% | 7.43% |
| 福岡市 | 4.54% | 5.36% | 8.65% |
※健美家による「収益物件四市場動向四半期レポート2023年4月～6月」を参考に作成
東京都はマンション価格が高いため、利回りは全国平均よりも低くなってしまいます。
しかし人口が増え続けていることからもマンション需要は伸び続けており、入居者が他のエリアよりも集めやすいというメリットがあります。
つまり、空室が発生しにくく、安定した家賃収入が見込めるという事です。
ワンルームマンション投資の利回りについて詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
理由③：多くの再開発事業が行われている
【2025年に実施される都内の再開発事業 一覧】
| 再開発エリア | 事業名称 |
|---|---|
| 千代田区 | (仮) 内神田一丁目計画 |
| 千代田区 | (仮) 弘済会館ビル新築工事 |
| 千代田区 | (仮) PMO六番町新築工事 |
| 千代田区 | REVO（レボ）麹町 |
| 千代田区 | (仮) BIZCORE飯田橋計画 |
| 中央区 | (仮) 八重洲通計画 |
| 中央区 | (仮) 東日本銀行本店ビル建替プロジェクト |
| 中央区 | 東京駅前八重洲一丁目東B地区第一種市街地再開発事業 |
| 中央区 | 八重洲ダイビル建て替え計画 |
| 中央区 | (仮) 京橋第一生命ビルディング |
| 中央区 | 日本橋本町M-SQUARE |
| 中央区 | (仮) 銀座ビル建替計画 |
| 中央区 | OWNS日本橋ビル |
| 中央区 | (仮) BIZCORE日本橋計画 |
| 中央区 | (仮) BIZCORE西新橋 |
| 港区 | 虎ノ門アレセアタワー |
| 港区 | 赤坂トラストタワー |
| 港区 | (仮) 赤坂三丁目PJ |
| 港区 | (仮) 御成門計画 |
| 港区 | (仮) 御成門郵船ビル |
| 港区 | BLUE FRONT SHIBAURA（ブルーフロント芝浦）S棟 |
| 港区 | 田町駅前建替プロジェクト / (仮) 春日ビル建替計画 |
| 港区 | (仮) 品川開発プロジェクト 複合棟 |
| 品川区 | 住友不動産大崎ツインビル西館 |
| 品川区 | (仮) 大井町駅周辺広町地区開発 |
| 渋谷区 | (仮) 千駄ヶ谷一丁目計画 |
| 渋谷区 | (仮) 宇田川町42計画 |
| 豊島区 | IT TOWER TOKYO（旧：池袋西口プロジェクト・池袋マルイ跡地） |
「100年に一度の再開発」と言われるほど、2024年以降は様々な再開発事業が進んでいます。
東京では特にオフィスエリア（千代田区/中央区/港区）の再開発が盛んにおこなわれ、2025年にも様々なオフィスビルが建設される予定です。
こうした背景からも東京都の地価は上がり続けると考えられます。
東京都の新築マンションと中古マンションはどっちがお得？
新築マンション投資と中古マンション投資の比較
【ワンルームマンション投資 比較結果一覧】
| 投資方法 | 難易度 | リターンの大きさ | リスク | 投資期間 |
|---|---|---|---|---|
| 新築ワンルームマンション投資 | 普通 | 小さい〜普通 | 普通 | 中期〜長期 |
| 分譲マンションの一部屋を新築で購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得たり、将来的に売却するなどをして利益を出す投資方法です。 | ||||
| 投資方法 | 難易度 | リターンの大きさ | リスク | 投資期間 |
| 中古ワンルームマンション投資 | 普通 | 小さい〜普通 | 小さい | 中期〜長期 |
| 分譲マンションの一部屋を中古で購入し、賃貸物件として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。 | ||||
新築ワンルームマンション投資の特徴
新築ワンルームマンション投資は、新築マンションの１部屋（ワンルーム）を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。
また将来的な売却によるキャピタルゲインを得ることも期待できます。
新築ワンルームマンション投資について詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
中古ワンルームマンション投資の特徴
中古ワンルームマンション投資は、中古マンションの１部屋（ワンルーム）を購入し、賃貸として貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。
新築ワンルームマンション投資との違いは、初期費用が抑えられることで利回りを高くすることができ、また過去の入居者情報や家賃情報といった実績データをもとに戦略を立てられることです。
中古ワンルームマンション投資について詳しく知りたい場合は、下記の記事もご覧ください。
東京23区内の新築マンションと中古マンションの価格相場を比較
【東京23区内の新築マンションと中古マンションの価格相場 比較一覧】
| エリア | 新築マンションの平均価格 | エリア | 中古マンションの平均価格 |
|---|---|---|---|
| 港区 | 3億6,038万円 | 中央区 | 1億2,664万円 |
| 千代田区 | 2億2,642万円 | 千代田区 | 1億2,075万円 |
| 新宿区 | 2億0,843万円 | 港区 | 1億1,051万円 |
| 目黒区 | 1億3,385万円 | 目黒区 | 1億0,094万円 |
| 中央区 | 1億3,227万円 | 渋谷区 | 9,456万円 |
| 文京区 | 1億2,009万円 | 新宿区 | 7,796万円 |
| 世田谷区 | 1億1,870万円 | 文京区 | 7,663万円 |
| 品川区 | 1億1,298万円 | 豊島区 | 7,286万円 |
| 渋谷区 | 1億0,700万円 | 品川区 | 6,690万円 |
| 江戸川区 | 1億0,230万円 | 台東区 | 6,585万円 |
| 豊島区 | 8,539万円 | 世田谷区 | 6,212万円 |
| 杉並区 | 8,508万円 | 中野区 | 5,985万円 |
| 板橋区 | 8,420万円 | 杉並区 | 5,621万円 |
| 江東区 | 7,680万円 | 墨田区 | 5,557万円 |
| 北区 | 7,667万円 | 江東区 | 5,428万円 |
| 練馬区 | 7,248万円 | 大田区 | 5,216万円 |
| 中野区 | 7,083万円 | 荒川区 | 5,216万円 |
| 大田区 | 6,821万円 | 北区 | 5,124万円 |
| 葛飾区 | 6,207万円 | 練馬区 | 4,801万円 |
| 荒川区 | 6,070万円 | 板橋区 | 4,400万円 |
| 台東区 | 5,506万円 | 江戸川区 | 4,193万円 |
| 足立区 | 4,874万円 | 葛飾区 | 3,828万円 |
| 墨田区 | 4,813万円 | 足立区 | 3,551万円 |
※LIFULL HOME‛Sによる「東京23区の新築マンション平均価格を区単位で調査」を参考に作成
不動産経済研究所による「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年12月」によると、東京23区の平均価格は10,822万円となっており、昨年の同月と比較して19.7%上昇している事がわかります。
東京都内の新築ワンルームマンションの価格が上昇しており、平均価格も１億円を超えてきました。中でも特に「港区」「千代田区」「新宿区」が人気で、平均価格の倍以上を記録しています。
今後もマンション価格が上がっていくことが見込まれるので、売却を目的としたワンルームマンション投資などは、今後ますます可能性があると考えられます。
不動産投資先として「東京都の将来性は高い」
①３年間で2000万円程度価格が上がっている
※引用元：株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2024年12月
2021年12月〜2024年12月の新築マンション価格の推移を見ると、月ごとに上下しながら徐々に価格が上がっていることがわかります。
2021年12月と2024年12月で2,000万円ほど価格が上昇しており、売却を目的としたワンルームマンション投資などは、今後ますます可能性があると考えられます。
②全国平均よりも10%以上入居者が見つかりやすい
東京都は全国的にワンルームマンション条例が厳しく、各自治体によって様々な規制が設けられています。
条例の影響でワンルームマンションの供給量が制限されている一方で、東京都の人口は増え続けていることから、ワンルームマンションの需要は拡大しています。 そうしたことから、入居者は全国的にも見つけやすい傾向にあります。
日本財託グループによる調査によると、入居率の全国平均が約81%なのに対し、東京23区内は約92%〜95%程度となっており、全国平均よりも10%以上高い傾向にあります。
③全国平均よりも居住年数が３ヵ月～５ヵ月長い
【2021年度 全国平均居住期間 比較表】
| 全国 | 首都圏 | 関西圏 | 首都圏・関西圏を除くエリア | |
|---|---|---|---|---|
| 全体 | 4年1ヶ月 | 4年5ヶ月 | 4年 | 3年11ヶ月 |
| 単身世帯 | 3年3ヶ月 | 3年6ヶ月 | 3年 | 3年1ヶ月 |
| ファミリー世帯 | 5年1ヶ月 | 5年6ヶ月 | 5年1ヶ月 | 4年10ヶ月 |
※引用元：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第26回 賃貸住宅市場景況感調査 日管協短観」
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の調査によると、首都圏は平均居住年数が全国平均よりも長いことがわかります。
その要因として「ワンルームマンション条例」が影響していると考えられ、需要に対して供給量が少ないことから、別の物件を探すのが難しいのではないかと考えられます。
平均居住年数が長いことで少しでも長く家賃収入が安定して獲得でき、また入居者集めの広告費を抑えることができると考えられます。
東京都で「将来性が高いおすすめのエリア５選」
①：新宿区
大学生や専門学校が多く、学生を中心とした単身世帯の多い新宿区は、「抜群の交通アクセス」と「商業施設・娯楽施設が充実」している人気のエリアです。
こうした若い単身世帯が多いことから、家賃10万円以内の1Kや1Rといった単身世帯向けのワンルームマンション投資がおすすめです。
また新宿区は特に人気のエリアであり、地価も上昇し続けていることから、売却を目的としたワンルームマンション投資にも適しています。
【湘建が提供する新宿区の物件】
・SHOKEN Residence 早稲田
②：板橋区
日経新聞と日経BPによる「日経xwoman」が行った全国155の自治体を対象にした「自治体の子育て支援制度に関する調査」によると、板橋区は、「共働き子育てしやすい街ランキング2024」で「全国３位」「都内１位」に選ばれました。
大小300近い公園と、100箇所以上の商店街がある板橋区は、「池袋」「新宿」「渋谷」「大手町」といった主要エリアへのアクセスが良く、ファミリー層に人気のエリアです。
そうしたことからも、ファミリー世帯からの需要が多く、家賃20万円以内の1LDKや2LDKといった間取りのワンルームマンション投資がおすすめです。
【湘建が提供する板橋区の物件】
・SHOKEN Residence 板橋区役所前
③：墨田区
墨田区は昔から自営業を営む人の割合が高く、商店街や個人店が多くあります。
また高齢者の割合が約40%と比較的高い傾向にあり、区独自の福祉サービスとして30以上の高齢者向けサービスを提供しています。
こうしたことから、高齢者世帯に需要があると考えられ、単身高齢者向けであれば家賃10万円以内の1Kや1Rといった間取りの物件、夫婦世帯であれば家賃15万円以内の1DK・1LDKといった物件がおすすめです。
【湘建が提供する墨田区の物件】
・SHOKEN Residence 八広
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