初心者の「不動産投資の始め方」　６つのステップ| 失敗を最小化するため具体的にやるべきこと

不動産投資を始めるまでの６つのステップ

上記の通り、「不動産投資の目的と戦略の明確化」「不動産投資会社の選定」「投資物件の選定」「融資と契約の手続き」「物件引き渡しと管理準備」「賃貸運用の開始」の順で準備を進めれば安定した収益が期待できます。

各ステップについて以下で詳しく解説します。

STEP１：不動産投資の目的と戦略の明確化

① 不動産投資の目的を設定する

まずは「なぜ不動産投資をするのか」を明確にします。

「資産形成」「節税対策」「老後の収入源の確保」など運用の目的を設定し、「いつまでにいくら稼げるようになりたいか」といった具体的な数字に落とし込んで設定します。

② 不動産投資の戦略を策定する

次に「投資スタイル」について決定します。

「単身者向け物件」「ファミリー向け物件」にするのか、「地方なのか都市部なのか」「短期転売か長期保有か」など、細かいスタイルを自分の中で明確にしていきます。

③ 予算と資金計画を策定する

「いくら自己資金を出すのか」「どの金融機関からいくら借りるのか」を明確にします。

しっかりとした資金計画を立てることは必要不可欠であり、無計画に投資を始めると資金不足やキャッシュフローの悪化で苦しくなる可能性があります。

STEP２：不動産投資会社の選定

① ３社以上の会社に相談する

かならず３社以上に相談に行きましょう。

なぜなら、会社によって「取り扱う物件の特徴」や「アドバイスの方向性が異なる」ので、複数の会社を比較することでより良い投資判断ができます。

② 会社の実績や評判を調べる

評判を調べずに契約すると、悪質な業者に「だまされるリスク」や「損するリスク」などが考えられます。

会社を調べる方法として、「GoogleやYahoo!で会社名を調べる」「Googleマップの口コミを確認」「不動産会社のSNSを確認する」などが考えられます。

③ 提供するサービスを比較する

不動産投資会社によって提供するサービスに違いがあるので、自分の投資スタイルにあったサポートを選ぶことをおすすめします。

よくあるサポート内容としては、「物件の紹介・販売」「融資のサポート」「賃貸管理・サブリース」「投資戦略のアドバイス」「税務・確定申告のサポート」「入居者対応」などがあります。

④ 実際に相談/面談する

特に「初心者」や「初めて取引する会社」の場合は実際に面談に行きましょう。

またその際には複数の会社と面談することで、投資の成功率が高まります。

事前準備として、「物件に関する質問」「融資・資金計画に関する質問」「運用・管理に関する質問」などを整理しておくといいでしょう。

⑤ 信頼できる会社を決定する

このステップでご紹介した①〜④のポイントを押さえることで、自分に合い信頼できる会社がかならず見つかります。

STEP３：投資物件の選定

① エリアを選定する

不動産投資で一番重要なのが、「どんな物件を購入するか」よりも「どのエリアで物件を購入するか」です。

失敗する不動産投資家は「安さ」でエリアを選んでしまい、成功する投資家は「将来の価値」まで考えてエリアを決めます。

エリアを決める際には「人口増加地域」「賃貸需要の高いエリア」「再開発が進んでいるエリア」「交通のアクセスがいい」「生活の利便性が高い」など、将来性や賃貸需要を考慮して慎重に選びましょう。

② 利回り/キャッシュフローをシミュレーションする

不動産投資は「購入＝成功」ではなく、「継続して利益を出し続ける」ことが重要です。

実際に利回りやキャッシュフローをシミュレーションせずに購入し、想定外の出費で資金ショートする失敗もあります。

シミュレーションのポイントは「表面利回り」だけでなく、「実質利回り」や「キャッシュフロー」まで計算することで、空室のリスクや修繕費の発生まで考えて計算しましょう。

具体的な計算方法については別の記事で紹介しているので併せて確認しましょう。

③ 融資の事前相談をしておく

融資条件を無視して物件を購入しようとすると資金調達が難しくなり、返済が厳しくなる可能性があります。

事前に相談をすることで「融資の上限額や金利・返済期間」「物件選びの際の無理のない予算計画」「キャッシュフロー計画＆シミュレーション」「融資審査に通るかどうか」といったことがわかります。

④ 現地の視察と内見を行う

不動産投資は写真やオンラインだけでは物件情報がわからないので、必ず「実際の状態」や「周辺環境」「立地条件」などを視察しに行きましょう。

内見時のチェックポイントとして、「物件の外観/立地」「室内の状態」「設備の状態」「安全性/防犯」「競合物件と家賃相場」「周辺環境」は最低限確認しましょう。

⑤ 購入候補の物件を決める

このステップでご紹介した①〜④のポイントを押さえることで、購入候補の物件が複数決められると思いますので、その中でしっかりと比較・検討し、最適な物件を選びましょう。

STEP４：融資と契約の手続き

①金融機関で融資審査を受ける

実際に物件を購入するとなった場合、事前に相談した金融機関の中で条件に合うところに融資の相談をしましょう。

融資審査を早めに進めておくことで物件購入時にスムーズに融資手続きが進められるので、迅速に融資契約を結べ、物件購入に進めます。

もし手続きに時間がかかってしまった場合、購入のチャンスを逃す可能性もあるので、事前に相談していた金融機関に任せるのがベストです。

② 売買契約を結ぶ

売買契約とは、不動産の売主と買主の間で結ぶ契約で、「こういった条件で契約を結ぶ」という条件について合意を交わします。

契約が成立すると原則キャンセルできないので、契約内容はかならず細かく確認しましょう。

③ 手付金を支払う

手付金とは不動産の売買契約を結ぶ際に支払うお金のことで、支払うことで「契約の成立」を意味します。

一般的には売買価格の「5〜10%」が手付金として設定されます。

また手付金は主に「解約手付」「違約手付」「証約手付」の３種類あり、契約内容によって異なるため、手付金の種類を確認することも重要になります。

STEP５：物件引き渡しと管理準備

① 決済と残金を支払い

決済（残金の支払い）は、売買契約の最終ステップです。
決済が完了すると正式に物件の所有権が買主に移転し、不動産投資がいよいよスタートします。

こうした決済時の注意点としては「事前に支払い資金を準備しておく」「司法書士と事前に打合せしておく」「物件の状態を最終確認する」「賃貸物件の場合は管理会社と契約する」などが考えられます。

② 管理会社の選定と契約を結ぶ

管理をプロに任せることで、「空室対策」「家賃回収」「入居者募集」「トラブル対応」などの手間をかけずに運用することができます。

管理会社を選ぶ際のポイントはいくつもありますが、特に重要なのが「管理手数料」です。
管理手数料は「家賃の3〜10％」が相場で、金額によってサポート内容が変わってきます。

キャッシュフローをベースに、どういったサポートが必要なのか考えてから管理会社と契約を結びましょう。

③ リフォームや修繕の確認を行う

物件購入前にリフォームの必要性について確認し、もし必要であれば物件購入後にリフォームすることになると思います。

リフォームの目的は「投資の収益性を最大化すること」なので、リフォームに対する費用対効果を考えて実施することをおすすめします。

最小限のコストで最大限の効果が得られるリフォームを選択しましょう。

STEP６：賃貸運用の開始

① 入居者の募集と審査を行う

不動産投資で安定した収益を得るためには、「入居者募集」「適切な入居者の確保」が重要です。

募集方法としては「賃貸管理会社に任せる」ことが多く、その他に「インターネット広告」や「ポータルサイトでの掲載」などがあります。

入居者の審査については、基本的に管理会社が行ってくれます。
その際に「家賃支払い能力があるか」「連帯保証人の属性」「生活態度やトラブルの可能性」などが審査ポイントになります。

② 賃貸契約を結ぶ

収支管理を怠ると、気づかないうちに赤字経営になってしまうことがあります。
毎月の収支を正確に管理することで、収益性を維持・向上させることが重要です。

物件のメンテナンスも同様に、維持管理を怠ると老朽化が進み、入居者離れや修繕費の増加に繋がります。
年に１～２回は点検を行いながら、入退去時のメンテナンスも欠かさず行いましょう。

③ 定期的な収支管理とメンテナンスを行う

収支管理を怠ると、気づかないうちに赤字経営になってしまうことがあります。
毎月の収支を正確に管理することで、収益性を維持・向上させることが重要です。

物件のメンテナンスも同様に、維持管理を怠ると老朽化が進み、入居者離れや修繕費の増加に繋がります。
年に１～２回は点検を行いながら、入退去時のメンテナンスも欠かさず行いましょう。

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