【初心者向け】「ワンルームマンション投資」のデメリット|発生するリスクとその対策

ワンルームマンション投資の５つのデメリット

主にサラリーマンの、これからワンルームマンション投資を始めようかどうかと検討している人向けに、「ワンルームマンション投資のデメリット」「デメリットから発生する具体的なリスク」「その対策」について解説しています。

【ワンルームマンション投資のデメリットとその対策】

以下、詳しく解説していきます。

デメリットに関連する事項について解説している記事は他にもあるので、御確認ください。

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ワンルームマンション投資の５つのデメリット

ワンルームマンション投資は上記の通り、「想像以上に費用がかかる」「空室による赤字」「入居サイクルが短い」「短期的なリターンが見込みにくい」「専門的な知識が必要」というデメリットがあります。

以下で詳しくそれぞれについて解説します。

その１：想像以上に費用がかかる

・デメリット＆リスク

ワンルームマンション投資では、「想像以上に費用がかかる」ことで資金不足に陥るリスクがあります。
これは初心者だけでなく経験者でも見落としがちなリスクであり、投資の継続可能性や長期収益性に重大な影響を与えます。

こうしたリスクが発生する原因として「空室の長期化」や「ローン返済負担の過多」といった「キャッシュフローの悪化」が考えられます。

・対策

対策としては「資金計画書の策定」が有効的で、「初期費用の把握」「運用期間中の支出予測」「空室リスク・修繕費の想定」「税務面のシミュレーション」といったように細部まで計算する必要があります。

資金計画書の作成についてさらに詳しく紹介している記事があるので、必ず確認しておきましょう。

初心者の「不動産投資の始め方」　６つのステップ| 失敗を最小化するため具体的にやるべきこと

その２：空室によって赤字が発生する

・デメリット＆リスク

ワンルームマンション投資において、「空室による赤字」は本収入からの手出しを発生させるリスクがあります。
家賃収入がゼロになる一方で、ローンの返済や管理費・固定資産税といった出費は毎月発生するので、結果的に本収入や貯金から支払うことになります。

こうした「空室」の原因は物件選びにあり、「立地」「物件のスペック」が大きく影響しています。
空室が長期化する場合は、構造的な原因が影響していると考えられるので、同条件の近隣物件と自物件を比較し、自物件の欠点を洗い出すことがおすすめです。

・対策

「空室」が発生しないようにする対策は「物件選び」にあり、物件を選ぶときに見るべきポイントは５つあります。①マンションの立地と周辺環境
②物件の内装
③物件に関する情報
④家賃相場や利回り
⑤物件を取り扱う不動産会社

物件選びについてさらに詳しく紹介している記事があるので、必ず確認しておきましょう。

【初心者向け】「ワンルームマンション投資」の物件の選び方｜購入時のチェックポイント・買ってはいけない物件の特徴や良い物件を見つける方法まで

その３：入居者のサイクルが短い

・デメリット＆リスク

ワンルームマンション投資は「入居者のサイクルが短い」といったデメリットがあり、結果として「管理負担が増える」といったリスクの発生につながります。

サイクルが早いことで、原状回復やリフォームのコストが増し、また「契約・更新・退去」といった手続きの負担も増えることに繋がります。

こうした「入居者のサイクルが短い」原因はターゲティングにあります。
物件の「立地」と「ターゲットの見極め」のズレが大きくなればなるほど、入居者のサイクルはより短くなり、また空室の発生にも繋がります。

・対策

対策としては「立地」と「ターゲットの見極め」の一致精度を上げることです。
大学、オフィス街、大企業の寮代わりになりやすいエリアは、回転が早くても入居需要が安定しているため、空室リスクが低くなります。
一方で公園やスーパー、病院や学校などが集まっているエリアは家族世帯に人気で、長期的な入居が見込めます。

ターゲティングについてさらに詳しく紹介している記事があるので、必ず確認しておきましょう。

【初心者向け】ワンルームマンション投資のコツ | 「利回り」を意識した対策と成功事例の紹介

その４：短期的なリターンが見込みにくい

・デメリット＆リスク

ワンルームマンション投資は長期的に運用し続けて利益を出す投資モデルの為、「短期的にリターンを獲得する」投資としては不向きです。

長期的な投資モデルの為、「金利の上昇による支出の増加」と「物件価値の下落」というリスクが発生します。

金利の上昇リスクとは、ローン支払額が金利によって変動するリスクの事を指し、金利が高くなれば返済額が膨らみ、収支が悪化します。

物件価値の下落リスクは、築年数が古くなるに連れて物件価値が下落することを指し、一般的に築20年前後までは下落する傾向にあります。
下落することで、「購入時よりも売却時の方が物件価格が安くなる」「賃料が減少する」といった問題が発生します。

・対策

こうしたリスクへの対策として、「出口戦略を明確にしておく」というものがあります。
出口として「売却」なのか「運用」のどちらかを選択し、それぞれの出口ごとにスケジュールを決めます。
「売却」であれば5年以内を目標として売却時のキャピタルゲインを狙い、「運用」の場合はローンが返済するタイミングまで家賃収入を得続けられるよう戦略を考えます。

こうした出口戦略についてさらに詳しく紹介している記事があるので、必ず確認しておきましょう。