更新日： 2022.08.30
新築区分マンション投資におけるローンとは
マンション投資の中でも1棟をまるごと購入するものと部屋単位で購入するものがあります。今回は部屋単位で購入する「区分所有物件」について金融機関からの融資を受けるために知っておくとよいポイントを紹介します。
1.住宅ローンと投資向けの融資は別物
まず、前提として住宅ローンとしての融資と不動産投資向けの融資は全くの別物です。
住宅ローンは本人や家族が住む家のためのローンとなり、ローン返済はご自身の給料から毎月支払うものです。住宅ローンでは返済能力、返済意思、勤続年数や年収など個人の信用を元に審査されます。
不動産投資は物件貸し、その賃料から支払いを行います。そのため、築年数や設備、立地などから返済が可能かどうかを判断することになりますので、物件の収益力を元に審査されます。
2.新築の区分マンションはローン審査に有利
前述のように不動産投資は物件の収益力を元に融資の審査がされるため、物件の内容次第で融資の審査状況も異なってきます。ではどのうような物件がローン審査に有利なのでしょうか。
結論から言うと、新築の区分マンションということになります。理由として、新築のマンションは金融機関からの担保評価が高く、新築ゆえに建物の寿命が長く長期的に安定した家賃収入が見込めます。そしてオートロックやテレビモニター付きドアホンなどの最新設備が整っている点。これにより入居希望者を安定的に確保でき、空き室リスクが軽減します。
さらに物件の評価を高める条件として、都市部の交通の便が良い駅近の好立地物件であるという点があります。人口が増加傾向にあり、学生や社会人といった単身者のニーズが絶えない都市部では、駅近の好立地物件のニーズが常に存在します。
このような理由から、都市部の駅近好立地の新築区分マンションは融資を受けやすいので自己資金を少なく抑えてスタートすることができます。評価次第では自己資金0円の100％融資も可能になります。
金融機関の選び方
最終的には融資を得るために金融機関を選択するわけですが、融資を受ける人の年収と状況、その時の金融機関の状況、タイミングなどにより、選べる金融機関というのは、ある程度決まってきます。一つの目安として年収別に見た場合、年収500万円未満、500万円以上700万円未満、700万円以上といったレンジに分けられます。
年収500万円未満の人は日本政策金融公庫やクレジットカード系の金融機関（ノンバンク系）、比較的新しくできた銀行系などが候補として挙げられます。
年収500万円以上700万円未満の人は、そこに加えて横浜銀行や千葉銀行、スルガ銀行などの地方銀行や信用金庫なども挙げられます。
年収700万円以上の人は更に、みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのメガバンク系も候補として挙げられます。
上記はあくまで目安であり、全てがこの限りではありません。融資を受ける人の審査以外にも、物件の収益性や資産価値、その将来性なども考慮されます。
どの金融機関にするかお悩みでしたら、逆に不動産投資会社に相談するのもよいでしょう。大手の不動産投資会社であれば、独自に金融機関とのパイプラインを持っていたりするので、特別な条件で融資を通してくれるケースもあるようです。
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